2010年房估師經營與管理輔導：收益性物業經營

收益性物業經營狀況評估內容

（1）現金流

1）潛在毛租金收入。物業可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業內全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積。

2）空置和收租損失。潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成：①空置的面積不能產生租金收入，②租出的面積沒有收到租金。

3）其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計劃外收入。

4）有效毛收入。有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失＋其他收入

5）經營費用。收益性物業的經營費用是除抵押貸款還本付息外物業發生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業正常運轉的成本（建筑物及相關場地的維護、維修費）、為租戶提供服務的費用（公共設施的維護維修、清潔、保安等），保險費、房產稅和法律費用。

6）凈經營收入。凈經營收入=有效毛收入-經營費用

7）抵押貸款還本付息。該項還本付息不是經營費用，它可以逐漸的轉入業主對物業擁有的權益的價值中去。

8）稅前或稅后現金流。稅前現金流=凈經營收入-抵押貸款還本付息

稅后現金流=稅前現金流-準備金-所得稅

（2）相關問題分析

1）物業估價。任何使物業提高凈經營收入的因素，也會提高物業的價值。

2）準備金和保證金基金

①準備金（大修基金）準備金是定期存入的用于支付未來費用的資金。如果這部分資金來自物業的收益，就應該從物業現金流中扣除。準備金通常用于支付物業經營過程中的資本性支出（例如設備或屋面的更新），取有效毛租金收入或年凈經營收入的一個百分比。準備金應事先做出預算，定期向“有息銀行存款”賬戶注入。

②保證金基金。租戶常常需要繳納租賃保證金，以保證其在租約有效期間內能夠很好地履行租賃合約（按期繳納租金、履行對物業保護的責任）保證金基金的利息收入可以作為物業的其他收入，也可以部分或全部歸租戶所有。

3）所得稅。物業管理企業通常只能較準確地估算稅前現金流，稅后現金流通常要在咨詢專業稅務會計、審計人員后才能得到。