09年房產估價師輔導：房地產企業與環境（2）

二、房地產企業社會環境的構成

任何一個企業都具有社會性，其組織外的各種因素，對企業構成環境。而企業的特點又形成其獨立性，構成行業或產業。每個房地產企業就是房地產業中的一分子。這里我們所講的房地產企業的社會環境是指房地產產業以外的作用、影響、制約房地產企業的宏觀因素稱之為社會環境 ，其主要包括：

1、政治環境。

雖然一定的政治是一定的經濟的反映，但政治的反作用是強大的。尤其是在我國的社會主義市場經濟體制下，土地歸國家所有，且房地產是關系到國計民生的重要產業，政治環境對房地產經營的影響是巨大的。政治環境主要是指影響房地產企業經營思想和方針的重要因素，在國內主要是指黨和政府的有關路線、方針、政策、法律和規定等;在國際交往中則涉及各國的體制，如不同政黨的政策及政權的更選及其趨勢。

2、經濟環境。

經濟環境是左右房地產經營企業規模、發展方向和速度的主要因素。主要指一個國家或地區經濟建設的戰略方針、戰略布局和戰略重點，以及國民經濟發展的速度;價格變動狀況及其幅度，銀行貸款利率、貨幣投放量、各種稅率的變動情況等。對于國際經濟因素，則要考慮到國際金融貿易政策、工業結構類型和國民收入水平等。

3、技術環境。

技術環境是影響企業發展諸因素中的活躍因素，對房地產經營業的影響也頗大。技術進步是企業發展的強大動力。新技術的產生和應用，往往會帶動新的產業形成。當前，一個以電子、新材料、新能源、海洋開發、生物及空間技術等六大新技術為基礎的新技術革命浪潮正在興起，大大拓展了人類的生產經營領域，對生產經營結構的調整提出了新的要求。因此，房地產經營企業要密切注視科技前沿的動向和發展趨勢，關心與本行業相關的技術發展狀況及其成果，充分估計到可能給企業帶來的影響，不斷推動企業的技術進步。

4、人文環境。

人文環境對經營企業的微觀因素，特別是對市場因素有不可低估的作用。因為人口、購買力和購買動機這三要素是構成商品經營領域——市場的主要因素。人文環境主要包括人口因素和文化因素。人口因素是指人口的數量和質量水平、人口布局、年齡結構等;文化因素則包括人們在特定的社會中形成的特定習慣、觀念、風俗及宗教信仰等。

5、地理環境。

地理環境是指客觀存在的自然環境。它是房地產經營的“硬”環境，房地產經營都離不開土地。我們在利用和改造自然界的同時，自然界亦反作用于人類。因此，從地理環境出發來調節房地產經營活動，是企業發展的關鍵因素之一。房地產經營要考慮的地理因素主要是從兩方面著手：一是要考慮地理環境對房地產經營的制約;二是要考慮房地產經營活動對周圍自然環境的影響。

三、房地產企業研究社會環境的重要性

以往許多房地產企業往往只對產業環境下大力氣研究，而認為社會環境離自己比較遠，研究與否意義不大。這種作法根本原因是企業管理層眼光大過短淺，缺少長遠發展的計劃，如同治病只治表一樣，很難深入地了解問題的根源所在。許多優秀的企業都認真研究社會環境的變化，從而制定企業長遠的發展計劃和戰略。日本的松下公司的創始人松下幸之助曾對外界講，松下公司的發展規劃最長的時間跨度是250年，如果沒有深刻的社會研究和發展趨勢分析，他們是很難作出這樣長遠的發展規劃的，日本企業名列世界前茅，與此也是有一定關系的。因此，房地產企業應該也必須認真研究其所處的社會環境，社會環境對企業有著不同凡響的重要性：

1、廣泛性。

前面我們曾論述過社會環境與產業環境的層次不同。一個企業的外部環境因素的變化，會給這一企業帶來或正面或負面的影響，而一個產業所面臨的社會環境因素發生變化，所影響的將是這一產業內所有的企業，而且會影響與之相關的其他產業中的企業，這種影響的廣泛性是產業環境所無法比擬的。

2、深刻性。

我們知道環境變化本身只是一種外在表現，其內在的動因是國家、社會生活中深層次的本質性的東西。因此，這種變化帶來的往往是重大的、有一定深遠意義的影響。社會環境變化正是這樣一種環境變化，對企業的基本生存和發展有舉足輕重的影響。研究社會環境變化，不僅是從表面上認知事物的外部體現，而且從其發生根源來分析內在的實質。由于房地產企業投資規模大、投資期長、流動性較差等特點，對于外界環境變化的適應能力較弱，因此，房地產企業更應注重日積月累地研究社會宏觀環境，以免事到臨頭，作出錯誤的決策。舉個例子?，當中英兩國就香港回歸問題締結中英聯合公報后的一段時期，許多香港人士認為香港的房地產市場將隨九七的臨近而跌入谷底，于是紛紛低價拋售手中的房地產，造成人心恐慌。而以李嘉誠為首的長江集團認為此時的人心恐慌只是暫時的現象，隨著中、港雙方回歸工作的穩定進行，香港的房市將不再下跌，而且會恢復原來的市道。由于對香港順利回歸的信心，長江集團大舉低價收購別人拋出的房產。果然，不久以后香港局勢穩定，房產大幅回升，在許多人大叫上當時，長江集團卻贏得豐厚的回報。對于房地產企業來講，分析環境變化的深層次的實質性的原因有助于正確預測變化趨勢，從而掌握商機，先發制人。