09年房產估價師輔導：房地產企業與環境（1）

房地產企業的社會環境變化分析

第一節 房地產企業社會環境的內涵

一、房地產企業經營環境的定義及構成

1、房地產企業經營環境的定義

房地產企業是從事房地產商品生產和房地產商品交換的經濟實體，房地產開發經營是房地產企業的主要經濟活動。房地產開發企業則是指通過土地開發并在開發后的土地上建設各種建筑物的生產企業。與其他企業一樣，房地產企業經營活動不可能孤立地進行，而要與包圍它的經營環境發生各種錯綜復雜的溝通和交流。我們稱作用、影響和制約房地產經營企業活動的外部諸種因素的集合為房地產經營環境。

2、房地產企業經營環境的構成

由于房地產企業所面臨的環境因素所涉及的內容眾多，為了研究和分析方便，我們一般把房地產企業經營環境劃分為兩大類，即房地產企業的社會環境和產業環境。前者涉及宏觀因素，后者則多涵蓋微觀因素：

(1)房地產企業的社會環境

房地產企業的社會環境，是指房地產業以外的諸因素所構成的一般環境，主要包括政治環境、經濟環境、人文環境和技術環境、地理環境等，還包括那些能影響企業但聯系尚不清楚的條件。例如，1999年3月15日第九屆全國人民代表大會第二次會議通過《新合同法》，這就是社會環境中政治因素的新變化，它對房地產企業的影響并不是直接的，因為它并非是專門針對房地產企業，但它的潛在作用將會是非常大的。新合同法中對免責條款的限制、對格式條款的規定、以及新法所提出的不安抗辨權等對房地產企業同顧客的購買合同、同施工企業的建設工程合同等都有相當大的影響，一些過去的常用條款今后將是得不到法律支持的，甚至是違法的。隨著文本的調整，企業的行為也將隨之改變。這種影響是深層次的、長遠而又廣泛的，它將影響企業的整個行為的過程以及企業所處的整個社會環境的每個角落。

(2)房地產企業的產業環境

房地產企業的產業環境，是指其置身之中的房地產產業結構及其相互關系，是與實現企業目標直接相關的那部分環境，主要包括需求因素、資源因素和競爭因素。一般來說，房地產企業的管理層通常將大量的注意力集中于這一層面，因為這個層面內的各因素均直接影響企業的對應方面的行為與策略，企業的任何決策都要在這一環境中去實施，并得以驗證是否正確。因此，研究產業環境對于一家房地產企業來講，也是十分重要的。

3、房地產企業社會環境和產業環境的關系

(1)社會環境與產業環境層次不同

前面我們已經提到過，社會環境對企業的影響是間接的，但卻是廣泛而深遠的，涉及企業管理的整個過程;而產業環境則是直接作用于企業。

(2)社會環境與產業環境具有一致性

一方面，社會環境因素的變化會引起產業環境的變化。例如，新合同法的出臺會影響到社會中各行各業，直至每個個人。房地產也同樣受到變化的影響，使其中的需求因素、資源因素發生相應的變化，如顧客會要求新的合同格式和條款，增加對房地產企業責任的要求等等。

另一方面，產業環境的變化或多或少地都可以找到引起這種變化的社會環境變化。換句話說，很少有單純的產業環境變化，產業環境變化都可以找出其社會原因。

因此，我們可以這樣認為，社會環境變化在前，而產業環境在后。前者必須通過后者才能對企業起到作用，而后者的變化均是由前者的改變而產生。前者包含宏觀因素，后者包含微觀因素，因此本文將從客觀因素入手，分析社會環境的變化趨勢，然后再分析這種變化會對房地產企業產生何種影響(其中也涉及微觀環境分析)，進而對企業所應作出的戰略、戰術調整進行分析論證。由于篇幅所限，本文只著重論述房地產企業的社會環境方面。