09年房產估價師輔導：房地產企業與環境（3）

第二節 房地產企業的政治環境及其變化趨勢分析

一、目前國內房地產業的狀況

1、我國房地產市場所處的周期階段。
眾所周知，由于房地產是一種特殊的商品，改變其產存量通常需要幾年甚至更長的時間，因此房地產的供求平衡是不斷變化著的，也無法精確的確定供需平衡點。但市場機制的作用總是使供給和需求相互變動使市場供需趨于平衡。從供需相互作用的特性出發，房地產市場自然周期可分為四個階段。

(1)復蘇

由于前一時期新開發建設的數量過多或需求的負增長導致了市場上供給過剩，所以谷底的空置率達到了峰值。通常情況下，這時的供給基本保持靜止不變，沒有或很少有新的投機性開發建設項目出現，凈需求將慢慢吸納先前過剩的供給，推動市場逐漸走出谷底，空置率也逐漸下降，對于市場復蘇和增長的預期又會使業主小幅度地增加租金，使市場達到平衡。

(2)發展

需求繼續以一定的速度增長，形成對額外房屋空間的需求。由于空置率降到合理空置率以下，表明市場上的供給吃緊，租金開始迅速上漲，令開發商覺得有利可圖，于是會出現新的開發建設項目。此后，需求的增長與供給的增長將會以一個大致相同的速度保相當長的一段時間，最終達到該周期的峰值點，這時需求的增長速度開始低于供給的速度。

(3)轉折

這一階段開始于供求轉折點，由于此時的空置率仍低于合理空置率，所以市場情況看起來還不錯，由于供給增長速度超過需求增長速度，空置率開始回升，并逐漸接近合理空置率水平。由于競爭的原因，租金上漲趨勢減緩甚至停止。當市場參與者最終認識到市場開始轉向時，新開工的開發建設項目將會減少甚至停止。但竣工項目的大量增加所導致供給高速增長，推動市場進入第四階段。

(4)下滑

此階段市場運行到平衡點以下，供給高增長，需求低增長或負增長。市場下滑過程的時間長短，取決于市場供給超出市場需求數量的大小(目前我國許多城市供給的迅速增加與需求負增長使寫字樓市場進入一個大幅度下滑的過程)。在該階段，租金收入急劇下降，物業的市場流動性在這個階段很低甚至不存在，存量房地產交易很少或有價無市。該階段隨新開發項目的停止和在建項目的陸續竣工而最后達到市場自然周轉的谷底。

我國城市眾多，各城市房地產業起步時間不同，存在地域差異，但總體上來說，基本上經歷了1987-1989年的起步發展時期，1989-1991年的停滯觀望時期，1991-1994年的高漲時期和1995年來的調整下滑時期。目前我國房地產業的寫字樓市場處于第四階段末，其原因如下：寫字樓新開發項目甚少，許多項目停工下馬，空置率增長速度放緩。與1994年相比，北京市1999年第1季度寫字樓市場的租金下降了50%以上，寫字樓的資本價值下降了30%以上，已接近市場周期的谷底。而我國住房市場上，新開發投資仍在大量涌入，但供給明顯超過有支付能力的需求，空置率逐年上升，1998年底已達8000多萬平方米，基本上處于市場周期的第三階段。

2、我國住房市場上的供需矛盾。

由于寫字樓和商業項目短時期內很難走出低谷，于是越來越多的開發商把注意力和財力放在開發普通住房市場上。然而近年來，我國城鎮住宅供求出現極不正常的狀況。

(1)住房潛在需求量大

同國際平均水平相比，我國城市人均居住面積在7-8平方米，是發達國家的1/3左右;而且這些住房的成套率不到40%，全國人均4平方米以下的居住困難戶325萬戶，危房3340萬平方米?。從總量上看，居民對住宅的長期需求是非常旺盛的。相當說，在各大、中城市，普通住宅的缺口也都不小。例如，“九五”期間，天津市在人口數量結構的變化以及危改、市政建設等因素的作用下，住宅供給將會有966-1266萬平方米的缺口，說明潛在的需求量還是很大的。

(2)商品房積壓嚴重

根據建設部1998年房地產開發統計資料表明，截止1998年底，全國商品房空置8000多萬平方米，其中空置一年以上占全部總數的50%左右。其中空置量在400萬平方米以上的省市依次為：廣東、上海、江蘇、海南、浙江、遼寧，其空置數量占總數的60%.而空置量上升較快的省市依次是：廣東、上海、湖北、重慶、天津。其中天津市的空置住宅面積達300萬平方米。

(3)供需失衡的后果

一方面，居民無法實現改善居住條件的最起碼的生存愿望，造成社會的不穩定;另一方面，大量積壓的商品房占用了國家大量的資金，其中相當大的部分是銀行貸款，長期積壓，不僅造成房地產企業的沉重包袱，也同時會使金融風險加大。更為甚者，近幾年來住房空置量還在逐年上升。根據國家統計局的數字，每年空置商品房增加量大約是1000萬平方米，沉積資金6000億元人民幣。這不僅是房地產業的損失，也使資源得不到合理的利用，將引起國家經濟運轉不暢。