地產項目轉讓的概念和目前業界趨勢

近期以來，房地產項目轉讓的一個趨勢是，不是一兩塊地的轉讓，而是整個項目公司出手。一般來說，房地產項目公司是指專為開發特定的房地產項目而成立的房地產開發公司。目前，無論國家還是地方，對房地產項目公司均無系統或專項規定，但實際上登記注冊的房地產項目公司早已大量存在。隨著房地產市場的發展，投資者發現房地產項目公司可以合理地規避市場及法律上的某些風險，因此出現了大量事實上的項目公司即開發一個項目成立一個公司，項目彼此互不影響。
　　目前對房地產項目公司的收購實質上仍為廣義的土地使用權轉讓，或為土地使用權的直接轉讓，或為在建工程轉讓，或為房地產項目轉讓。投資者之所以越來越多地選擇房地產項目公司收購方式來進行土地使用權或房地產項目或在建工程轉讓，關鍵在于房地產公司收購相對于土地使用權直接轉讓、房地產項目轉讓和在建工程轉讓具有以下優點：
　　一是手續簡單。對房地產項目公司收購只要簽訂股權轉讓協議并按規定辦理股權轉讓的變更登記手續（外商投資企業還應辦理股權轉讓的審批手續）即可控制、管理整個項目，而土地使用權或項目或在建工程的轉讓卻涉及到土地使用權的過戶及建設手續的更名等手續，不僅合同內容復雜，而且手續復雜。
　　二是費用節省。土地使用權或項目或在建工程的轉讓與房地產項目公司收購相比，前者需多交相當于成交金額3%的契稅和一筆交易手續費，顯然通過收購房地產項目公司方式可以降低開發成本。
　　三是開發快捷。由于房地產項目公司收購一旦辦妥股權轉讓手續，投資者即可投入資金進行后續開發建設，對于境外投資者及境內非房地產企業投資者而言，無需再另行成立房地產公司。
　　以房地產項目公司收購方式轉讓項目或土地使用權的不利之處在于，債務風險難以控制，如是否對外提供過保證擔保的風險以及是否對外簽有已構成違約合同的風險等等。因此收購者務必要對所收購公司在收購之前的債權債務有一個清楚的了解，具體可通過委托審計來查清公司的資產負債。如以土地使用權或項目或在建工程的價值作為項目公司收購價，則務必約定項目公司在收購前的一切債權債務均要由原股東負責清理、承擔，并應提供相應的有效擔保或留下一定比例的轉讓金作為保證金等。