轉讓的條件和手續中的法律問題

房地產開發項目，一般是指已經批準立項，取得完備的土地使用權證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的“三通一平”和勘探、設計等基礎工作，經過報建批準，取得施工許可證，具備開工條件的建設工程項目。房地產開發項目轉讓，是指權利人將其擁有的建設工程項目出賣給受讓人，雙方就轉受讓該建設項目確立權利、義務關系的民事行為。
　　在我國的房地產管理法中無明確的房地產開發項目轉讓的規定，但根據1998年7月20日施行的《城市房地產開發經營管理條例》第二十條、第二十一條規定，“轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件”，“轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。”可見，房地產開發項目的轉讓實質上仍是土地使用權的轉讓，但又與土地使用權的直接轉讓有所不同，主要體現在轉讓范圍、轉讓價值及轉讓權利義務等方面，最主要的不同在于項目轉讓不僅轉讓了土地使用權，而且轉讓了與使用土地有關各項政府批準文件所產生的各種權益和相關義務。
　　綜合有關法律規定及最高人民法院的有關司法解釋，房地產開發項目的轉讓應具備以下條件：
　　（１）轉受讓方應具備房地產開發經營資格（但受讓方受讓項目后作自用情形的除外）；
　　（２）轉讓方已取得項目所在地塊的建設用地批準證書或房地產權證；
　　（３）轉讓方持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證；
　　（４）項目土地使用權為出讓取得的，房屋建設應達到開發投資額的百分之二十五以上。
　　項目轉讓需要辦理的法律手續包括：
　　（１）項目土地使用權為劃撥取得的，應辦理土地使用權出讓手續；
　　（２）項目土地使用權的變更登記手續；
　　（３）房地產開發項目轉讓的備案手續，具體向房地產開發主管部門辦理；
　　（４）建設工程規劃許可證及建設工程施工許可證的更名手續，具體向規劃管理部門和建設管理部門辦理；
　　（５）其他根據有關政府部門要求需要辦理更名或備案的手續。
　　項目轉讓與在建工程轉讓的條件及手續基本相同，區別在于項目轉讓應整體轉讓，不能分割轉讓，而在建工程轉讓不僅可以全部轉讓，而且可以分割轉讓；又如項目轉讓后的開發量應歸受讓方，而在建工程轉讓后的開發量，應歸轉讓方。由于無法律、法規支持，理論尚有爭議，因此，上述比較只能作為筆者觀點。