估價結(jié)果確定能否直接采用委托方提供的材料

　　房地產(chǎn)估價實務(wù)中常見有人直接引用委托方提供的數(shù)字進(jìn)行價格計算的情形，在這—類報告叫中無一例外地都寫上這樣的估價假設(shè)或說明，諸如“本評估結(jié)論以委托方提供的材料真實、準(zhǔn)確為前提”、“本評估報告中引用的數(shù)字由委托方提供，由委托方對其承擔(dān)一切責(zé)任”、 “本評估單位不對其承擔(dān)任何責(zé)任”等。對此，筆者有以下疑問，其一是估價結(jié)果計算能否直接采用委托方提供的數(shù)據(jù)，其二是寫上以上說明文字，估價方就町以推脫一切責(zé)任了嗎？本文想談?wù)劰P者對這—問題的想法。
　　估價結(jié)果計算直接引用委托方提供的材料見的有以下幾種評估情形：
　　一是在建工程評估
　　完整在建工程評估，通常使用規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積數(shù)字；而對于諸如某一樓層的局部在建工程計估來說，估價人員因為不具備面積量算的“能力和權(quán)力”，因此多不自己量算面積，而采用委托方提供的面積數(shù)字。但是，如果說實際面積只有1000平方米的某一在建工程，委托方提供了2000平方米的面積數(shù)字，估價人員按照2000平方米作出標(biāo)的物整體價值評估結(jié)論，這一錯誤結(jié)論一旦在諸如房地產(chǎn)抵押類評估應(yīng)用中產(chǎn)生不良后果，則評仙方肯定要承擔(dān)責(zé)任，而不是估價師或評仙機(jī)構(gòu)聲明“與估價師或評估機(jī)構(gòu)無關(guān)”就真的與估價師或評估機(jī)構(gòu)無關(guān)！一些評估單位的評仙操作法已為經(jīng)常辦理抵押評估業(yè)務(wù)的開發(fā)企業(yè)及其經(jīng)辦人員所熟悉，因此，為了實現(xiàn)某一數(shù)額的貸款n又無法通過提高評估單價實現(xiàn)時，選擇提高面積就成廠某些公司及其人員的大膽嘗試方式（單價提高30％不容易，而面積虛加30％則容易得很！）。根據(jù)筆者所知，在建工程評估中委托方隨報面積、虛報面積的現(xiàn)象已不是什么罕見的現(xiàn)象。因此評估人員即使最終采用委托方的數(shù)字作為評估面積數(shù)字，還是要根據(jù)建筑平面圖進(jìn)行面積量算和校核。另外，作為從事這—行業(yè)的估價師，也應(yīng)具備起碼的面積概念，不能說“1000的面積說成2000或1500’‘也看不出來！
　　二是收益價格計算
　　原則上講，收益價格計算中應(yīng)采用“客觀收益”和“客觀成本”數(shù)字，但因為物業(yè)經(jīng)營范圍、經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營特色等多種因素的影響，對于一般評估人員來說，要判明一家經(jīng)營性物業(yè)的“客觀收益”、 “客觀成本”是多少絕非易事。因此，這一類評估實務(wù)中多采用由委托方提供財務(wù)報表和有關(guān)材料的作法。但委托方可能為應(yīng)付評估機(jī)構(gòu)評估專門制作—份財務(wù)報表，按其提供材料計算出來的評估結(jié)果也就可想而知。收益價格計算中還有出租房屋評估小，委托方為實現(xiàn)其高估目的，特地炮制“房屋租賃合同”，合同上蓋有租賃雙方單位公章以及法人代表和經(jīng)辦人員的簽名。因此，這一類評估中正確方法是首先評估人員應(yīng)具備項目成本、收益、租金的—般數(shù)字判斷，對各類酒樓餐飲的一般毛利、稅收、水電費、流動資產(chǎn)計提比例等要有大致的廠解；其次是，使用收益法以外的方法，如成本法、市場比較法等對收益法計算結(jié)果進(jìn)行校核。盡管說收益價格可能要高于其他方法所得結(jié)果，但各種方法所得結(jié)果不應(yīng)相差太大，評估最終結(jié)果應(yīng)由多種方法計算結(jié)果結(jié)合評估人員對市場行情的分析判斷綜合確定。
　　三是裝飾裝修的評估
　　對于高檔酒樓、賓館、娛樂城來說，二次裝修投入量都比較大，有時裝飾裝修投入甚至超過了房屋價格本身。可以說，裝飾裝修評估相當(dāng)繁雜，往往需要專業(yè)裝修人員才能勝任，甚至專業(yè)裝修人員也只能做到粗估。因此，在一些中小型評估中常見以委托方提供的裝飾裝修預(yù)（決）算材料作為基本依據(jù)進(jìn)行裝修評估的作法。但這種作法存在著委托方材料作假的可能。虛報材料有這么幾種情形，一是將其它地方的項目充填進(jìn)來，比如說，將整個大樓的裝飾裝修項目算在某一評估樓層中；二是以次充好，抬高裝修項目的品牌檔次，拔高單價；三是虛報數(shù)量。以上各情形在筆者的評估實踐中都曾見到。顯然，作為專業(yè)技術(shù)性很強(qiáng)的裝飾裝修，一般估價人員不容易判明委托方提供材料的真假，即便是以委托方提供的裝飾裝修清單為基礎(chǔ)校核確定裝修評估值，也需要專門負(fù)責(zé)裝修的估價人員來完成。
　　上述諸情形，概括起來說即為，在缺乏產(chǎn)權(quán)面積資料及遇到價格鑒定比較繁雜的情況下，估價人員直接以委托方提供的面積和房屋投入成本、收益數(shù)字作為估價結(jié)論確定的依據(jù)。就對待委托方提供材料這一問題講，筆者以為，不能說評估中的一切材料都由委托方提供，由委托方提供的應(yīng)是側(cè)重于產(chǎn)權(quán)方面的材料，而作為估價結(jié)果計算依據(jù)的材料則應(yīng)更多地立足于估價人員的自身采集以及估價單位掌握的一般客觀性數(shù)字，委托方提供的材料至多作為估價結(jié)果確定的參考依據(jù)。可以說，房地產(chǎn)估價市場發(fā)展到現(xiàn)在，常涉此行的人已摸透了一些估價單位的評估操作法，因此，各種“偽證”的出現(xiàn)也就不足為奇。作為房地產(chǎn)估價師來說，除了確定某一條件下的房地產(chǎn)價格外，還應(yīng)具備分析鑒別房地產(chǎn)價格形成條件的能力，這也許就是日本、韓國等地稱這一行業(yè)的專業(yè)人員為“不動產(chǎn)鑒定士”、“公認(rèn)鑒定士”的緣由，估價師首先得具備鑒別某一房地產(chǎn)的能力，然后再評估出價格，而不能說由他人鑒定，由估價師來算錢，因為這二項內(nèi)容其實為同一工作的兩個方面。這好比說，作為某一古董商店的價格鑒定師來說，如果工作停留在“如果如古董提供商所說的，此古董形成于宋代，則值多少多少錢”的層面上，或者，結(jié)論加上這樣的前提，“此價值以古董提供商所說的‘此古董存在于宋代’一言不謬為前提”，則作為鑒定師存在的意義就得大打折扣了。作為房地產(chǎn)估價師來說，應(yīng)具備采集各種數(shù)據(jù)量測房地產(chǎn)客觀價格的能力，對廠專業(yè)性很強(qiáng)的分項內(nèi)容（如裝修）評估，可以由精通的專業(yè)人員參與共同完成。如果價格形成的依據(jù)都依賴于委托方提供，則進(jìn)一步的推論就是，委托方說多少，估價師就評多少！假設(shè)一宗物業(yè)的正常租金為100單位，正常價格為10000單位；如果他提供了200單位的租金證明，估價師以其為依據(jù)所作的評估結(jié)淪就變成價格20000單位。這樣等于說，只要委托方敢出一紙證明、估價師就敢得出相應(yīng)的評估結(jié)論。顯然，這荒唐之至！另外，房地產(chǎn)估價格式中“估價的假設(shè)”-—欄是用來說明房地產(chǎn)公司市場價值形成的。些環(huán)境條件，而不是估價人員推脫責(zé)任的“尚方寶劍”，估價人員不能因此而免除相應(yīng)的責(zé)任。由委托方提供材料形成評估價格的作法有點類似于法官根據(jù)某一當(dāng)事人的單方陳述進(jìn)行判案，難道說判決書I：可以寫“本判案以某方提供的材料真實為前提條件，某方對其提供的材料承擔(dān)完全責(zé)任，本法官（法院）對其不承擔(dān)任何責(zé)任”嗎？如果這樣，誰都可以當(dāng)法官了。因此，按照“公正、公平、公開”原則，按照估價師對房地產(chǎn)市場行情的分析，認(rèn)真采集價格資料，根據(jù)房地產(chǎn)估價的理論和原理，綜合確定一個合理的房地產(chǎn)公開市場價值結(jié)論，這是房地產(chǎn)估價師（人員）的基本職責(zé)。如果估價人員直接采用委托方提供的數(shù)字作為結(jié)果計算的依據(jù)，則在此數(shù)據(jù)有違真實的情況下，估價人員是無法憑借任何理由逃避責(zé)任的。