09年房地產估價師考前模擬試題（二）

1、某宗房地產建成于2002年3月1日，此后收益期限為39年；2003年3月1日至2006年3月1日分別獲得凈收益為90萬元、92萬元、95萬元、97萬元；預計2007年3月1日至2009年3月1日可分別獲得凈收益98萬元、100萬元、103萬元，從2010年3月1日起每年可獲得的凈收益將穩定在105萬元；該類似房地產的報酬率為9%。試利用上述資料測算該宗房地產2006年3月1日的收益價格。

2、某賓館總建筑面積15000m2，一層建筑面積2500m2，其中500m2為賓館大堂，2000m2出租用于餐廳和購物場所；其余各層為會議室、客房和自用辦公室。該賓館共有客房250間（建筑面積10000m2），會議室4間（建筑面積400m2），自用辦公室5間（建筑面積300m2）；當地同檔次賓館每間客房每天的房價為400元，年平均空置率為30%；會議室的租金平均每間每次1000元，平均每間每月出租20次；附近同檔次一層商業用途房地產的正常市場價格為20000元/m2，同檔次辦公樓的正常市場價格為10000元/m2。該賓館正常經營平均每月總費用占客房每月總收入的40%。當地賓館這種類型的房地產的資本化率為8%。試利用上述資料估算該賓館的正常價格。

2008年房地產估價師練習題之計算題答案：
1、解：
該宗房地產2006年3月1日的收益價格測算如下：
 
A1＝98萬元
A2＝100萬元
A3＝103萬元
A＝105萬元
Y＝9%
n=39－4＝35年
t=3年
將上述數字帶入公式中計算如下：
 萬元。
2、解：
(1)計算一層餐廳和購物場所的價格：
2×2000＝4000萬元
(2)計算賓館客房年總收益：
0.04×250×365×（1－30%）＝2555萬元
(3)計算賓館會議室年總收益：
0.1×20×4×12＝96萬元
(4)計算賓館年總費用：
2555×40%=1022萬元
(5)計算賓館自營部分年凈收益：
2555＋96－1022＝1629萬元
(6)計算賓館自營部分的價格
 萬元
(7)該賓館的正常價格
4000＋20362.5＝24362.5萬元