09年房地產(chǎn)估價(jià)師考前模擬試題（二）

1、某宗房地產(chǎn)建成于2002年3月1日，此后收益期限為39年；2003年3月1日至2006年3月1日分別獲得凈收益為90萬(wàn)元、92萬(wàn)元、95萬(wàn)元、97萬(wàn)元；預(yù)計(jì)2007年3月1日至2009年3月1日可分別獲得凈收益98萬(wàn)元、100萬(wàn)元、103萬(wàn)元，從2010年3月1日起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在105萬(wàn)元；該類似房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。試?yán)�用上述資料測(cè)算該宗房地產(chǎn)2006年3月1日的收益價(jià)格。

2、某賓館總建筑面積15000m2，一層建筑面積2500m2，其中500m2為賓館大堂，2000m2出租用于餐廳和購(gòu)物場(chǎng)所；其余各層為會(huì)議室、客房和自用辦公室。該賓館共有客房250間（建筑面積10000m2），會(huì)議室4間（建筑面積400m2），自用辦公室5間（建筑面積300m2）；當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館每間客房每天的房?jī)r(jià)為400元，年平均空置率為30%；會(huì)議室的租金平均每間每次1000元，平均每間每月出租20次；附近同檔次一層商業(yè)用途房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格為20000元/m2，同檔次辦公樓的正常市場(chǎng)價(jià)格為10000元/m2。該賓館正常經(jīng)營(yíng)平均每月總費(fèi)用占客房每月總收入的40%。當(dāng)?shù)刭e館這種類型的房地產(chǎn)的資本化率為8%。試?yán)�用上述資料估算該賓館的正常價(jià)格。

2008年房地產(chǎn)估價(jià)師練習(xí)題之計(jì)算題答案：
1、解：
該宗房地產(chǎn)2006年3月1日的收益價(jià)格測(cè)算如下：
 
A1＝98萬(wàn)元
A2＝100萬(wàn)元
A3＝103萬(wàn)元
A＝105萬(wàn)元
Y＝9%
n=39－4＝35年
t=3年
將上述數(shù)字帶入公式中計(jì)算如下：
 萬(wàn)元。
2、解：
(1)計(jì)算一層餐廳和購(gòu)物場(chǎng)所的價(jià)格：
2×2000＝4000萬(wàn)元
(2)計(jì)算賓館客房年總收益：
0.04×250×365×（1－30%）＝2555萬(wàn)元
(3)計(jì)算賓館會(huì)議室年總收益：
0.1×20×4×12＝96萬(wàn)元
(4)計(jì)算賓館年總費(fèi)用：
2555×40%=1022萬(wàn)元
(5)計(jì)算賓館自營(yíng)部分年凈收益：
2555＋96－1022＝1629萬(wàn)元
(6)計(jì)算賓館自營(yíng)部分的價(jià)格
 萬(wàn)元
(7)該賓館的正常價(jià)格
4000＋20362.5＝24362.5萬(wàn)元