09年房地產估價師考前模擬試題（一）

1、假設開發法是以(   )原理為理論依據。
A、收益遞增原理
B、均衡原理
C、預期原理
D、未來趨勢原理
2、一下對假設開發適用條件表述最為準確的是(   )。
A、新開發房地產項目
B、用于出售用途的房地產項目
C、具有投資開發或者再開發潛力的房地產
D、用于投資或者再開發的房地產
3、評估某宗房地產開發用地2005年10月16日的價值，要將在年末的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預測該宗土地2008年10月15日開發完成后的房價為3000萬元，折現率為12%，則需要將這3000萬元折現到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房價為(   )萬元。
A、2526
B、2241
C、2135
D、2985
4、某銀行存款的計息方式為單利，假設其存款的年利率為2.25%，為吸引5年期的儲戶，則5年期的年利率應大于(   ) %。
A、2.50
B、2.35
C、2.38
D、3.25
5、某在建工程土地使用年限為40年，自取得土地使用權之日期開工，預計建成后的建筑面積為15000平方米，年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發期為3年，估計該項目至建成還需要1.5年，報酬率為8%，折現率為12%，該項目開發完成后的房價為(   )萬元。
A、4023.04
B、4074.10
C、4768.50
D、5652.09
6、運用假設開發法評估某待開發房地產的價值時，若采用現金流量折現法計算，則該待開發房地產開發經營期的起點應是(    )。
A、待開發房地產開發建設開始時的具體日期
B、待開發房地產建設發包日期
C、取得待開發房地產的日期
D、房地產開發完成并投入使用的日期
7、下列關于假設開發法的表述中，不正確的是(    )。
A、假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價格的成本法的倒算法  
B、運用假設開發法可測算開發房地產項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用
C、假設開發法適用的對象包括待開發的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房
D、假設開發法通常測算的是一次性的價格剩余
8、現有某待開發項目建筑面積為3850 m2，從當前開始開發期為2年。根據市場調查分析，該項目建成時可出售50％，半年和一年后分別售出其余的30％和20％，出售的平均單價為28507元／m2，若折現率為15％，則該項目開發完成后的總價值的當前現值為(    )萬元。
A、766
B、791
C、913
D、1046
2008年房地產估價師練習題之多項選擇題
1、在實際估價中，運用架設開發法估價結果的可能性，關鍵取決于(    )。
A、房地產具有開發或者再開發的潛力
B、將預期遠離作為理論依據
C、正確判斷了房地產的最佳開發方式
D、正確量化了已經獲得的收益和風險
E、正確預測了未來開發完成后的房地產價值
2、假設開發法中，選擇最佳的開發利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的(    )。
A、可接受性
B、保值增值性
C、現實社會需要程度
D、未來發展趨勢
E、固定性
2008年房地產估價師練習題之判斷題
1、假設開發法主要估價新建房地產的價值。
2、假設開發法的本質是求土地、在建工程、舊房改造的剩余價值的方法。
3、確定開發方案必須滿足合法化原則及最高最佳使用原則。
4、假設開發法所計算的各種必要及合理的費用(成本)與成本法一樣，所有兩者本質上沒有不同(   )。
5、如果房地產市場越穩定，假設開發法估價結果越可靠。
6、假設開發法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關參數和測算有關數值時，投資分析是站在一般投資者的立場上，而估價是站在某個特定投資者的立場上。

參考答案：
一、單項選擇題
1、C  2、C  3、C  4、B  5、B  6、C  7、C  8、D
二、多項選擇題
1、CE   2、ACD
三、判斷題
1、錯  2、對  3、對  4、錯  5、對 6、錯