《房地產開發經營與管理》第一套模擬試題

　　1.寫字樓經營者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金400元/m2.年,則其面臨( )
　　A.市場供求風險
　　B.周期風險
　　C.變現風險
　　D.通貨膨脹風險
　　標準答案：d
　　解析：通貨膨脹風險也稱購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。當收益是通過他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴重的購買力風險。以固定租金方式出租的物業租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。
　　2.香港新鴻基公司董事會決議規定，在大陸的投資不能超過其全部投資的10%，這是基于( )的考慮結果。
　　A.大陸政策多變
　　B.占領世界投資市場
　　C.風險轉移
　　D.投資組合
　　標準答案：d
　　解析：投資者是在一個固定的預期收益率下使風險降低或是在一個預設可接受的風險下使收益最大化的投資組合。也就是說既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。
　　3.個別發展項目因素、建筑物類型、地點等引起的項目風險屬于( )
　　A.系統風險
　　B.資本價值風險
　　C.比較風險
　　D.個別風險
　　標準答案：d
　　解析：個別風險是投資者可以控制的風險。
　　4.寫字樓經營者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金每平方400元.年,則其面臨( )
　　A.市場供求風險
　　B.周期風險
　　C.變現風險
　　D.通貨膨脹風險
　　標準答案：d
　　解析：通貨膨脹風險也稱購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。當收益是通過他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴重的購買力風險。以固定租金方式出租的物業租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。
　　5.香港新鴻基公司董事會決議規定，在大陸的投資不能超過其全部投資的01%，這是基于( )的考慮結果。
　　A.大陸政策多變
　　B.占領世界投資市場
　　C.風險轉移
　　D.投資組合
　　標準答案：d
　　解析：投資者是在一個固定的預期收益率下使風險降低或是在一個預設可接受的風險下使收益最大化的投資組合。也就是說既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。
　　6.個別發展項目因素、建筑物類型、地點等引起的項目風險屬于( )
　　A.系統風險
　　B.資本價值風險
　　C.比較風險
　　D.個別風險
　　標準答案：d
　　解析：個別風險是投資者可以控制的風險。
　　7.寫字樓經營者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金為400元/m2.年，則其面臨 ( )。
　　A.市場供求風險
　　B.周期風險
　　C.變現風險
　　D.通貨膨脹風險
　　標準答案：d
　　解析：通貨膨脹風險也稱購買力風險。是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。當收益是通過其他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴重的購買力風險。以固定租金方式出租物業的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。
　　8.香港新鴻基地產投資有限公司的董事會決議規定，在大陸的投資不能超過其全部投資的10%，這是基于( )的考慮結果。
　　A.大陸政策多變
　　B.占領世界投資市場
　　C.風險轉移
　　D.投資組合
　　標準答案：d
　　解析：投資者是在一個固定的預期收益率下使風險最低，或是在一個預設可接受的風險水平下，使收益最大化的投資組合。也就是說既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。
　　9.個別發展項目因素、建筑物類型、地點等引起的項目風險屬于 ( )
　　A.系統風險
　　B.資本價值 風險
　　C.個別風險
　　D.比較風險
　　標準答案：c
　　解析：個別風險是投資者可以控制的風險。
　　10.國際貨幣基金組織就是使用( )這種“投資”定義統計國際收支平衡。
　　A.以資產為基礎
　　B.以企業為基礎
　　C.以交易為基礎
　　D.以價值為基礎
　　標準答案：c
　　解析：以交易為基礎的投資定義：強調投資過程中資本和相關資產的跨國界流動，這種跨國界的交易是在一種對外新建或者收購投資過程中進行的。這種方式的投資定義最初使用于雙邊和區域投資協定中，主要考慮涉及影響資本流動的東道國政策，而不是針對投資來定義的。國際貨幣基金組織就是使用這種“投資” 定義統計國際收支平衡。

　　二.多選題：

　　1.房地產開發投資較置業投資( )
　　A.投資回收期長
　　B.風險較大
　　C.提高投資者資信等級
　　D.回報豐厚
　　標準答案：B, D
　　解析：房地產開發投資屬于短期投資，投資者主要是賺取開發利潤，風險較大但回報也豐厚。
　　2.房地產置業投資較一般投資，具有( )
　　A.相對較高的收益水平
　　B.得到稅收
　　C.提高投資者的資信等級
　　D.良好的流動性
　　標準答案：A, C
　　解析：相對較高的收益水平和提高投資者的資信等級是房地產置業投資的優點，但是房地產的流動性即變現性較差。
　　3.投資的特性包括 ( )。
　　A.投資是一種有目的的經濟行為，是現在支出一定價值的經濟活動。
　　B.投資具有時間性。
　　C.投資的目的在于得到收益。
　　D.投資具有風險性。
　　標準答案：A, B, C, D
　　解析：詳見 1.1.1.3 投資的特性。
　　4.按照使用目的不同，房地產資產的物業類型可分為( )
　　A.居住 物業 B.商用物業
　　C.工業 物業 D.特殊物業
　　標準答案：A, B, C, D
　　解析：見1.1.2.3 房地產投資的物業類型

　　三.判斷題：

　　1.房地產投資能夠得到稅收方面的好處是指從事房地產投資可以減免營業稅，而降低稅負。( )
　　標準答案：錯誤
　　解析：由于稅法中規定的折舊年限比建筑物的經濟壽命短得多，故其每年的折舊額比物業年收益能力的實際損失高的多，致使凈經營收益(納稅所得額)減少，相應減少了納稅支出。從而得到稅收方面的好處。
　　2.風險是指某項活動導致損失的可能性。( )
　　標準答案：錯誤
　　解析：
　　3.投資組合理論告訴我們，把適當的投資項目組合起來，可以獲得高額的投資收益。( )
　　標準答案：錯誤
　　解析：通過投資組合可以使一個投資項目在一個固定的預期收益率下風險最低或是在一個可接受的風險下收益最大。而不是獲得高額的投資收益。
　　4.城市土地可分為具備開發建設條件，立即可以開始建設的熟地和必須經過土地的再開發過程才能用于建設的毛地。毛地和熟地之間的價格差異是土地再開發費用。( )
　　標準答案：錯誤
　　解析：除土地開發費用外，土地開發過程中的不確定性和風險是導致毛地和熟地之間的價格差異的主要因素。
　　5.房地產置業投資能夠得到稅收方面的好處是指從事房地產投資可以減免營業稅，而降低稅負。( )
　　標準答案：錯誤
　　解析：由于稅法中規定的折舊年限比建筑物的自然壽命和經濟壽命來說要短得多。故其每年的折舊額比物業年收益能力的實際損失高得多，致使凈經營收益(納稅所得額)減少，相應地減少了納稅(所得稅)支出。從而得到稅收方面的好處
　　6.風險是指某項活動導致損失的可能性。 ( )
　　標準答案：錯誤
　　解析：從房地產投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。
　　7.投資組合理論告訴我們，把適當的投資項目組合起來，可以獲得高額的投資收益。( )
　　標準答案：錯誤
　　解析：通過投資組合可以使一個投資項目在一個固定的預期收益率下使風險最低，或是在一個預設可接受的風險水平下收益最大。而不是獲得高額的投資收益。