房地產估價師：探討物業稅的目的及其構成

　　目前大部分研究者把熱議中的物業稅定位為房地產保有稅，但現行房地產稅費中，有哪些應該并入物業稅，則存在不同觀點。究竟物業稅應該怎樣構成？回答這個問題前，我們應該首先分析一下物業稅改革有什么目的，現存客觀條件如何，是否可能達到預定的目標。
　　一、開征物業稅的目的
　　作為房地產保有稅的物業稅所可能達到的目的有：
　　1.增加地方財政收入。由于房地產的天然不可移動性，并與地方的政治、經濟關系密切，各國和地區政府大都把有關房地產稅收劃歸為地方稅。房地產的不可藏匿性和保值性，為地方政府提供了穩定的稅源；房地產具有價值高大性，社會總財富50％以上為房地產，作為房地產保有稅的物業稅完全可能成長為地方財政支柱；隨著經濟發展社會進步，房地產價值必然不斷提高，以房地產價值為課稅對象的物業稅自然水漲船高。所以物業稅是地方政府穩定的、具有巨大潛力的財源。
　　2.優化資源配置。開征物業稅將加大房地產持有成本，特別是加倍征收空置物業稅，將迫使業主提高房地產使用效率，如果業主無法有效使用房地產，稅收就成為業主的沉重負擔，為降低稅收負擔最好的選擇是出賣或出租房地產，從而使房地產流轉到能更有效利用的人手里。
　　3.促進公平。房地產產權是通過政府保護來實現的，政府必須為這種保護付出代價，如果保有房地產無需交稅的話，擁有大量房地產的富人實際上獲得更多的優惠，征收物業稅使富人根據他的財產恰如其分的付出，這才公平。（目前自住住宅免稅，90％以上出租住宅政府收不到稅，擁有大量住宅的富人實際上沒有交稅。）再者，由于地方政府提供的公共物品改善了地方公共基礎設施和公共服務水平，促進了當地房地產增值，因此，政府按照房地產增值額的一定比例征收相應的物業稅，用于彌補提供公共物品和勞務的開支，也是公平、合理的。
　　4.調節收入分配。百姓的自用普通住房將享有優惠稅率，但富人高檔豪華住宅應采用累進稅率，富人占有更多的社會寶貴資源，理應付出更多，占有越多房地產，稅率越高。這些稅收可以用來解決低收入家庭的住房問題，以實現調節收入分配的目的。
　　5.調控房地產市場。物業稅必定提高房地產的持有成本，使置業投資和高檔豪華住宅需求受到一定壓制，有助于穩定房地產市場。調整物業稅率必會影響住房需求。當經濟過熱、住房需求過于旺盛、房價連創新高時，調高物業稅率則有利于穩定房地產市場。當經濟衰退，住房需求不足時，降低物業稅率亦有利于穩定房地產市場。
　　6.有利于轉變政府職能。目前由于地方政府穩定的房地產稅收只占其收入的很小一部分。我國2005年房地產保有環節稅只占地方財政收入的3.8％，而美國2002年財產稅收入占地方稅收收入的 74％，而物業對財產稅的貢獻達83％，也就是說物業對地方稅收收入的貢獻超過60％。如果物業稅能成為地方政府穩定的、重要的、隨經濟發展而增長的財源，就能引導地方政府把主要職能轉變到提供公共產品和公共服務，這是市場經濟下地方政府職能轉變的正確方向。因為基礎設施、公共服務設施、自然環境、人文環境的改善是物業升值的直接動力。物業升值，物業稅增收，地方政府就會更積極地推動公共產品和公共服務的進步。當然，前提條件是物業稅占地方財政收入有較高比重。