09年房地產估價師經營與管理復習輔導

1.1.2 房地產投資
　　1.1.2.1 房地產投資的概念
　　房地產投資是指經濟主體以獲得未來的房地產資產增值或收益為目的，預先墊付一定數量的貨幣或實物，直接或間接地從事或參與房地產開發與經營活動的經濟行為。
　　房地產投資的對象是房地產資產，包括房地產開發投資和房地產置業投資。由于房地產置業投資主要針對現有的土地和房地產資產，而這些土地和房地產資產在開發過程中曾經納入到了房地產開發投資的范圍，所以中國房地產投資統計僅包含房地產開發投資，對未進行開發工程、只進行單純的土地或房地產資產交易活動，不作為房地產開發投資統計。
　　房地產開發投資是指從事商品房和土地開發經營活動的投資，包括商品房建設投資和土地開發投資。商品房建設投資是指房地產開發企業（單位）開發建設供出售、出租用的商品住宅、廠房、倉庫、飯店、度假村、辦公樓等房屋工程及其配套的服務設施所完成的投資（含拆遷、回遷還建用房）。土地開發投資是指房地產開發企業（單位）進行的土地開發工程所完成的投資，如進行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。
　　廣義的房地產投資，還包括以房地產資產權益為對象的投資，包括購買房地產企業發行的股票、債券，以及購買房地產資產支持的證券或債券等。
　　1.1.2.2 房地產投資的目的
　　房地產投資是許多人夢寐以求的。世界上90％的百萬富翁是由于擁有房地產，且房地產直接投資具有收益、保值、增值和消費四個方面的特性，所以相對來講房地產是最理想的投資工具之一。
　　投資者進行房地產投資的主要目的，是為了使其財富最大化。通過進行房地產投資，投資者還可以獲得作為房地產業主的榮譽，獲得較高的收益和資本增值，同時還可以降低其投資組合的總體風險，抵抑通貨膨脹的影響。
　　1.1.2.3 房地產投資的物業類型
　　從物理形態上劃分，作為房地產投資對象的房地產資產，主要分為土地、建成后的物業和在建工程三種類型。而按照使用目的劃分，房地產資產的物業類型主要包括居住物業、商用物業、工業物業和特殊物業。
　　（1）居住物業。是指供人們生活居住的房地產，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。這類物業的購買者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。由于人人都希望有自己的住房，而且在這方面的需求隨著人們生活水平的提高和支付能力的增強不斷向更高的層次發展，所以居住物業的市場最具潛力，投資風險也相對較小。此外，居住物業以居民個人的購買行為為主，單宗交易規模較小，但市場交易量十分巨大。
　　（2）商用物業。又稱經營性物業、收益性物業或投資性物業，是指能出租經營、為投資者帶來經常性收入現金流的房地產，包括酒店、寫字樓、零售商業用房（店鋪、超市、購物中心等）、出租商住樓等。這類物業的購買者大都以投資為目的，從物業出租經營收入和未來升值中獲得投資收益，也有一部分購買者是為了自用、白營的目的。商業物業市場的繁榮除了與當地整體社會經濟狀況相關，還與工商貿易、金融保險、顧問咨詢、旅游等行業的發展密切相關。這類物業交易涉及的資金數量巨大，所以常在機構投資者之間進行。物業的使用者多用其提供的空間進行商業經營，并用部分經營所得支付物業租金。由于商用物業內經營者的效益在很大程度上受其與社會接近程度的影響，所以位置對于這類物業有著特殊的重要性。
　　（3）工業物業。指為人類生產活動提供人住空間的房地產，包括工業廠房、倉儲用房、高新技術產業用房、研究與發展用房（又稱工業寫字樓）等。工業物業既有出售的市場，也有出租的市場。一般來說，重工業廠房由于其建筑物的設計需要符合特定工藝流程的要求和設備安裝的需要，通常只適合特定用戶使用，因此不容易轉手交易。高新技術產業用房和研究與發展用房則有較強的適應性。輕工業廠房介于上述兩者之間。隨著物流行業的發展，傳統的以自用為主的倉儲用房也越來越多地用于出租經營，成了工業物業的重要組成部分。
　　（4）特殊物業。指物業空間內的經營活動需要得到政府特殊許可的房地產，包括賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。特殊物業的市場交易很少，因此對這類物業的投資多屬長期投資，投資者靠日常經營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。
1.4 房地產投資的風險
　　很顯然，投資者在選擇投資機會時，如果其他條件都相同，他肯定會選擇收益最大的投資方案。但在大多數情況下，收益并非惟一的評判標準，還有許多其他因素影響投資決策。風險就是影響房地產投資決策的一個重要因素。
　　1.4.1 房地產投資風險的基本概念
　　1.4. 1.1 風險的定義
　　從房地產投資的角度來說，風險可以定義為未來獲得預期收益可能性的大小。完成投資過程進入經營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小。
　　當實際收益超出預期收益時，我們就稱投資有增加收益的潛力；而實際收益低于預期收益時，我們就稱投資面臨著風險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務融資進行投資的時候。較預期收益增加的部分通常被稱為“風險報酬”。
　　1.4.1.2 風險與不確定性
　　風險和不確定性有顯著區別。風險的定義前面已經說過，它涉及到變動和可能性，而變動常常又可以用標準方差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。一般來說，標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。
　　但如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，對未來投資收益的估計就應該是定性的而非定量的。盡管有時人們會使用后悔值矩陣法或評分綜合評價法等。