如何評估商鋪價值

　　任何商品和服務都是有價值的，關鍵是如何進行評估。如果價格高于價值，那么，人們在心理上就會認為這種購買是不值得的。對于投資行為而言，就意味著這項投資是失敗的。具體到投資商鋪，也是同樣的道理：一般而言，投資人在購買商鋪時，投入的資金大、風險高，比如，就目前北京投資商鋪來講，在三環以里的商鋪，只要是在好一些的地段，價格都在20000元/㎡以上；在CBD、朝外商圈、中關村等商業旺地，價格基本上在30000元/㎡左右；鼎好電子商城甚至達到7萬元/㎡以上，（媒體報道的14萬元/㎡指其按套內面積計算）。面對如此昂貴的投資，如何實現投資的價格接近價值甚至大于價值？我們認為首先要做的就是對商鋪進行價值評估。如何評估？我們根據多年商鋪開發的經驗和代理商鋪營銷的實踐，建議投資人從以下幾個方面進行考慮： 
　　1、是否處于核心商圈 
　　商圈有大有小，城市的商業中心是大商圈，社區商業中心是小商圈。在選擇商鋪的時候，處于核心商圈的商鋪肯定要優于其他位置的商鋪。在北京，已經成熟的商圈如王府井、西單等，吸引的是來自全國各地的人流；而公主墳、木樨園吸引的是全北京的消費者。一般而言，在傳統商業中心推出的新商鋪非常少，投資的機會也非常小。在投資時，應多關注新商圈，因為新商圈的產生與商鋪的釋放成正比，投資機會比較多，只要我們能及時發現并把握住這樣的機會，投資回報將會非�？捎^。例如，正在建設中的中關村西區，總體規劃150萬平方米，其中商業10多萬平方米，而且正在建設北京第一個SHOPPING——MORE，在未來的幾年勢必形成新的核心商圈，所以，中關村西區新推出的商鋪就具備很好的投資價值。 
　　2、商圈的變動因素 
　　在商圈變動過程中投資商鋪，就如同買股票看大勢一樣，成長性是一個很重要的考慮因素。在已經成熟的商圈投資商鋪，其成長空間非常小，因為開發商的開發成本很高，所以銷售價格也非常高，而且銷售價格是根據目前租金確定的，因此投資價值不大。而如果選擇正在發展中的商圈，也許前2-3年投資回報不理想，但是，隨著商圈的快速發展，商鋪的成長性將非常好，因此，這里的商鋪絕對是值得投資的績優股。比如，當年以18000元/㎡購買了數碼大廈底商的投資人，就是因為抓住了商圈的成長性，所以投資回報豐厚，如今賺的是缽滿盆溢。同樣的道理，由于當前中關村西區商圈正在形成過程當中，因此，地處中關村西區的銀科大廈和周邊的商鋪目前就具備這樣的發展潛力和投資價值。反之，如果選擇的商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險，那么，就如同在股市頂峰時購買股票一樣，前景堪憂。 
　　3、主力店效應 
　　“有主力店的地方，就有無窮的商業機會”，相信每一個商鋪投資人都知道這個道理。一個大型百貨商場、購物中心將帶動周邊的商業物業全面升值，最典型的案例莫過于華堂商場了。以前華堂商場所處區域的商業是非常落后的，正是因為華堂的到來，帶旺了周邊的商業，商鋪的價值突現。如今，華堂前后左右100米之內的50多家商鋪因為華堂而被帶動了起來，個個生意興隆。主力店周邊商鋪的經營主要是“寄生”業態，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業價值，使商鋪作旺并不斷升值。據新聞報道，華堂商場將在大興的“心都”社區開北京第一個郊區店，相信其必將帶動周邊商鋪的升值。 
　　4、有廣場就有沖天人氣 
　　什么是廣場？廣場就是休閑、娛樂的場所，所以有廣場的地方，就有沖天人氣，就有無窮的商業機會。大如天安門廣場、西單文化廣場，每天有幾十萬的人流匯集，形成了巨大的消費能力，對商鋪來講就是巨大的商業機會。所以，評估一個商鋪的投資價值，看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的參考因素。廣場有大有小，只要有廣場就會帶來人流。上周，中關村西區相鄰的銀科大廈、西屋國際公寓和長遠天地三個項目同時推出商鋪，長遠天地在北三環樹一塊巨型廣告牌，并不惜在北京青年報推出半版的商鋪廣告進行宣傳造勢。但是，如果不考慮其他因素，就從廣場因素評估，銀科大廈商鋪的價值就遠遠大于另外兩個項目，其主要因素是其緊鄰規劃中的海淀區文化廣場。 
　　5、品牌店效應 
　　目前在商鋪租賃和購買市場，品牌客戶比較多。西式餐飲如肯德基、麥當勞、永和大王；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚、班尼路、李寧等。在選擇投資商鋪的時候，看是否有這些品牌進來也是一個很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標準和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經營和發展的潛力上講肯定是有保證的，許多經營快餐的企業現在跟著肯德基、麥當勞走就是這個原因。其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。所以，在同一個區域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關鍵。這基本也能從一個側面反映出項目的優劣。我們以同在蘇州街的左岸公社和銀科大廈比較，銀科大廈目前已有百勝餐飲集團的肯德基、必勝客入駐，他們將在北京開第一家二位一體店；而左岸公社雖然今年初以商鋪拍賣爆炒，但是目前進駐的客戶主要是二流的品牌。因此，銀科大廈的商鋪應該具有更高的投資價值。