房產(chǎn)合同的四大重點(diǎn)

　　“簽合同”在普通人的一生中都不會(huì)太多,簽房產(chǎn)合同更有可能是“僅此一次”。如此重要的合同,許多購(gòu)房者卻往往是在簽完之后還沒(méi)弄明白:自己到底有哪些責(zé)任和權(quán)利。
　　面對(duì)合同上布滿的“法律”與“房地產(chǎn)”專業(yè)名詞,缺乏購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)的人們大多是在稀里糊涂中、在售樓小姐溫柔的催促下簽下了大名。這也就為日后的房產(chǎn)糾紛埋下了伏筆。
　　針對(duì)這種情況,記者特地咨詢了鼎誠(chéng)律師事務(wù)所的蔡江林律師,請(qǐng)他根據(jù)他的實(shí)際經(jīng)驗(yàn),對(duì)《武漢市商品房買賣合同》中一些經(jīng)常發(fā)生糾紛的條款做了詳細(xì)的解析。
　　重點(diǎn)一
　　第七條,買受人逾期付款的違約責(zé)任
　　這一條說(shuō)的是:購(gòu)房者沒(méi)有在約定時(shí)間內(nèi)把房款交給開(kāi)發(fā)商該如何處理。對(duì)于這一條,律師建議參照“第十條,出賣人逾期交房的違約責(zé)任”,他說(shuō),這兩條說(shuō)的實(shí)際上是同一個(gè)問(wèn)題(“交錢”與“交貨”),只不過(guò)責(zé)任主體一方是購(gòu)房者,另一方是開(kāi)發(fā)商。因此在約定時(shí),雙方的責(zé)任應(yīng)該是對(duì)等的。
　　律師介紹,這兩條的主要內(nèi)容均是關(guān)于“逾期時(shí)間”與“違約金”的約定。一些責(zé)任心不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商在這兩條的處理上都是不一樣的,且明顯“寬以待己,嚴(yán)于律人”。一般會(huì)對(duì)購(gòu)房者的逾期時(shí)間定得短,對(duì)自己的則定得長(zhǎng);違約金也是購(gòu)房者遲交房款時(shí)高,自己遲交房時(shí)低。因此,購(gòu)房者一定要細(xì)心加以甄別。律師提醒,為了約束開(kāi)發(fā)商按期交房,在“第十條”中,對(duì)于開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約金約定,不宜低于每日萬(wàn)分之五(總價(jià))。
　　重點(diǎn)二
　　第八條,面積確認(rèn)及面積差異處理
　　這一條是一個(gè)選擇題,第1項(xiàng)是“雙方自行約定”,第2項(xiàng)則提供了一個(gè)詳細(xì)的處理方式。律師建議,不要選1,直接選2。因?yàn)榈?項(xiàng)已把解決方法說(shuō)得十分全面了,并且購(gòu)房者的利益也從中得到了保障,而選第1項(xiàng)則有可能被開(kāi)發(fā)商所利用。比如一部分開(kāi)發(fā)商在“雙方自行約定”中寫上:據(jù)實(shí)結(jié)算。這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)就十分不利。
　　第2項(xiàng)中明確約定:“買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí),面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí),面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人;絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。”
　　如果“據(jù)實(shí)結(jié)算”,就意味著產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí),面積誤差比超過(guò)3%的部分,購(gòu)房者也得據(jù)實(shí)付款給開(kāi)發(fā)商;產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí),面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款開(kāi)發(fā)商也不用雙倍返還買受人。
　　重點(diǎn)三
　　第九條,交房期限及條件
　　這一條中,對(duì)交房時(shí)供水、供電、燃?xì)狻⑴潘�、綠化等情況進(jìn)行了約定,律師建議,最好還加上一句:“如果沒(méi)有達(dá)到,買受人可以拒絕收房,由此產(chǎn)生的違約責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)”。
　　同時(shí),“第十四條,出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任”中,也應(yīng)該加上這一句。
　　另外,開(kāi)發(fā)商在廣告宣傳中的一些承諾也可以作為“其他項(xiàng)”寫入第九條。比如有位購(gòu)房者將開(kāi)發(fā)商廣告中承諾的“可以看到黃鶴樓”寫了進(jìn)去,交房時(shí)該商品房被新修的建筑給擋住了,開(kāi)發(fā)商因此承擔(dān)了違約責(zé)任。
　　重點(diǎn)四
　　第十一條,交接
　　這一條中,值得注意的是最后一句:“由于買受人原因,未能按期交付的,雙方同意按以下方式處理”,也就是如果購(gòu)房者不收房怎么辦?在這里,雙方約定何種“處理方式”很重要。
　　律師說(shuō),經(jīng)常有購(gòu)房者在收房時(shí),因?yàn)槁┧�、裂縫、配套不齊等問(wèn)題拒絕收房,這些問(wèn)題表面看來(lái)是購(gòu)房者有理,殊不知這在法律上可能是行不通的。因?yàn)橹灰�開(kāi)發(fā)商交房所需的證明文件及材料是齊全的,購(gòu)房者如與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有特別的約定,是不能拒絕收房的。
　　有這么一個(gè)例子,有位購(gòu)房者花了100萬(wàn)買了一幢別墅,去收房時(shí)發(fā)現(xiàn)漏水,于是拒絕收房,到交房時(shí)間過(guò)了一個(gè)月以后,他收到了來(lái)自開(kāi)發(fā)商律師的函件,稱他的購(gòu)房合同已解除,并且他還要賠付違約金給開(kāi)發(fā)商。這是怎么回事呢?自己明明有理,為何開(kāi)發(fā)商可以解除合同,還要購(gòu)房者賠錢?經(jīng)律師指點(diǎn),他在仔細(xì)看了購(gòu)房合同之后,才明白問(wèn)題就出在“處理方式”上。
　　該合同上約定的處理方式是這樣的:“如買受人無(wú)正當(dāng)理由,延期收房超過(guò)一個(gè)月的,出售人有權(quán)解除合同,買受人需按已付房款的40%向出售人賠付違約金。”也就是說(shuō),這位購(gòu)房者非但買不到房,還要賠給開(kāi)發(fā)商“100萬(wàn)×30天×40%”的違約金。
　　律師提醒,如沒(méi)有特別的約定,漏水、裂縫、配套不齊等問(wèn)題并不是拒絕收房的“正當(dāng)理由”。為最大限度保證自己的權(quán)益,律師建議,最好盡量將一些可能發(fā)生的問(wèn)題作為“交房特別約定”寫入合同中,并且拒絕類似上述例子中的“處理方式”。