2007-2008年房地產(chǎn)相關(guān)政策解讀（五）

　　六、2008年4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示：全面排查住房公積金違規(guī)放貸
　　政策要點：
　　（1）、重點對違規(guī)發(fā)放貸款情況進行全面排查分析，查找薄弱環(huán)節(jié)和管理漏洞，采取有效措施改進管理；對歷史遺留的風險資金堅決予以回收和妥善處置
　　（2）、加強對住房公積金決策、管理制度執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查切實糾正損害國家和職工利益的突出問題
　　（3）、依法查處各類違紀違法行為。重點對違規(guī)辦理住房公積金業(yè)務(wù)、擠占挪用資金等違紀違法問題予以處理。對拒不糾正、掩蓋問題，造成資金嚴重損失的，依法追究責任
　　政策分析：2007年全國房地產(chǎn)市場的火暴表現(xiàn)使得成交量大幅度上升，各個城市的公積金貸款幾乎用完，出現(xiàn)了許多可以使用公積金貸款的購房者或者接受高利率的商業(yè)貸款，或者不得不放棄購房計劃，許多城市的公積金貸款至今尚未開閘，公積金貸款出現(xiàn)了很大的缺口，政府相關(guān)部門也發(fā)現(xiàn)公積金管理中存在著一些漏洞和弊端。
　　同時，出現(xiàn)了公積金違規(guī)放貸的現(xiàn)象，使得缺口進一步加大，數(shù)額巨大的公積金貸款與國家從緊的貨幣政策相違背，也使得購房者不能享受到本該享受的公積金貸款低利率，不利于多層次住房保障體系的建立，使這一部分實實在在的自住需求被壓抑，變相加大了未來房地產(chǎn)價格上漲的壓力。
　　兩會后成立的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部開始全面排查公積金違規(guī)貸款的現(xiàn)象，勢必將使公積金快速回流，各個城市的公積金貸款開閘也將馬上啟動。從而帶來的自住需求也能夠在一定程度上支撐房價，因此現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司應積極與各大銀行進行聯(lián)系交流，第一時間爭取到更多銀行的公積金貸款政策，以吸引購房者。
　　七、2008年4月16日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題做出了明確規(guī)定
　　政策要點：對省級地區(qū)的住宅（非經(jīng)濟適用房）的預售收入，按照預計利潤率不低于20%的標準預繳企業(yè)所得稅，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整政策分析：日前，國家稅務(wù)總局公布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》，對房地產(chǎn)企業(yè)預售收入的預計利潤率做了調(diào)整，由原來的非經(jīng)濟適用房不低于15%調(diào)高到20%，經(jīng)濟適用房維持3%.這條政策不是新政，但對房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流產(chǎn)生一定壓力，但總的稅收負擔沒有加大，對房地產(chǎn)企業(yè)影響有限，但從股票市場來看，萬科、保利等股票在政策出臺后卻連續(xù)下跌，說明現(xiàn)時期房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流處于極度緊張的狀況中。
　　《通知》對非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目的預計利潤率做出規(guī)定：位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于10%.按照預計利潤率不低于20%的標準預繳企業(yè)所得稅，這使得企業(yè)預繳所得稅的金額有所增加，但增加不多，壓力也不會太多。由于僅是預繳所得稅，項目完工后將重新清算調(diào)整，因而并非新稅務(wù)負擔，只是對房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流要求更高。
　　《通知》明確指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實分季（或月）預繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規(guī)定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。
　　新政規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實分季（或月）預繳企業(yè)所得稅的，與以前的規(guī)定相比，使得預繳所得稅周期有所提前，也即企業(yè)支出提前，對資金形成一定壓力。房地產(chǎn)開發(fā)商預售房款必須預繳所得稅是2005年就執(zhí)行的調(diào)控政策，從總體上看，開發(fā)商項目資金杠桿空間被擠壓的趨勢不變，也會因為現(xiàn)金流影響而使得資金競爭優(yōu)勢加劇。
　　八、2008年4月16日，中國人民銀行決定從2008年4月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點，總計達到16%
　　政策要點：2008年1月25日 由14.5%調(diào)至15%   2008年3月25日 由15%調(diào)至15.5%   2008年4月16日由15.5%調(diào)至16%政策分析：從2007年開始，中國內(nèi)地的貨幣流動性就一直存在著過剩的現(xiàn)象，由于國際原油價格的不斷上漲，有色金屬、農(nóng)產(chǎn)品以及各種生產(chǎn)要素價格的不斷上漲，消費價格指數(shù)CPI不斷上漲，達到了8%以上的驚人程度。因此，抑制通貨膨脹成了2008年政府部門的首要經(jīng)濟任務(wù)。
　　傳統(tǒng)意義上控制CPI的方法就是回收過剩的貨幣，主要是加息、提高準備金率以及發(fā)行國債等方法。其中國債的發(fā)行早在2007年就已經(jīng)排定計劃，市場有心理預期，而提高準備金率和利率則具有突然性。2008年中央更多的是使用提高準備金率而不使用加息是因為同時期股票市場大幅度走低，怕引起股票市場危機，同時也有不再加重購房者按揭還款壓力的考慮，所以提高準備金率就成了主要的調(diào)控手段。
　　加息的手段一般都會提高企業(yè)貸款利率，加大房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本，效果比較直接明顯，而提高準備金率是落實從緊的貨幣政策，使得銀行能放的貸款額更加緊張，加大了房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款的難度，其影響作用比較隱性。
　　從2008年3月中旬以來，全國主要城市的房地產(chǎn)市場進入了穩(wěn)定期，期間所出臺的最重要的房地產(chǎn)政策一是房地產(chǎn)公司IPO募集資金不得用于購買、囤積土地，此條政策雖然操作性較差，但是明確反映了政府對于房地產(chǎn)調(diào)控的嚴厲態(tài)度沒有改變；二是國家稅務(wù)總局出臺了關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)預交所得稅的規(guī)定，使得現(xiàn)金流本已相當緊張的房地產(chǎn)公司雪上加霜，一方面促使其加速銷售，回籠現(xiàn)金，另一方面抑制其繼續(xù)高價拿地的熱情。同時，政府對多層次的住房保障體系的建立和完善繼續(xù)加大政策扶持力度，對經(jīng)濟適用房的交易方式、年限作出嚴格規(guī)定，進一步打擊炒作經(jīng)濟適用房以及限價房等現(xiàn)象，同時明確要求各個城市在住房供應中加大保障性住房的比例。這一時期，全國的房地產(chǎn)情況也有所分化，廣州、深圳等前期過度炒作的城市房價持續(xù)走低，各種大幅度優(yōu)惠措施不斷推出，而上海、杭州等長三角城市卻開始回暖，成交量有所放大，但2007-2008年房地產(chǎn)相關(guān)政策解讀個別樓盤銷售仍比較緩慢。同時，緊縮的房地產(chǎn)信貸政策未見松動、3月份的CPI仍處于8.3%的高位，央行再次提高準備金率，如果4月CPI再次高企，不排除再次加息的可能性。隨著各城市傳統(tǒng)上5月份房交會的召開，預期不同地區(qū)的房地產(chǎn)形勢將進一步分化，強大的資金壓力使得主流開發(fā)商都放緩了囤積土地的腳步，個別上市房地產(chǎn)公司的負債率居高不下，總體資金缺口進一步加大，浙江民間借貸利率也一再飚升。值得注意的是，杭州濱江房地產(chǎn)股份有限公司首發(fā)申請和珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司配股申請獲證監(jiān)會通過后，并沒有其他房地產(chǎn)公司通過直接首發(fā)上市，政府相關(guān)部門又在近期再次表示二季度的房價上漲壓力加大，所以預期證監(jiān)會對房地產(chǎn)上市還是會持相當謹慎的態(tài)度，因此，急需資金的擬上市公司將更多尋求借殼方式來完成上市步驟，而同時期A股市場的大幅走低也使得已上市公司高價增發(fā)顯得困難重重，資金鏈已經(jīng)處于繃緊狀態(tài)。流開發(fā)商都放緩了囤積土地的腳步，個別上市房地產(chǎn)公司的負債率居高不下，總體資金缺口進一步加大，浙江民間借貸利率也一再飚升。值得注意的是，杭州濱江房地產(chǎn)股份有限公司首發(fā)申請和珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司配股申請獲證監(jiān)會通過后，并沒有其他房地產(chǎn)公司通過直接首發(fā)上市，政府相關(guān)部門又在近期再次表示二季度的房價上漲壓力加大，所以預期證監(jiān)會對房地產(chǎn)上市還是會持相當謹慎的態(tài)度，因此，急需資金的擬上市公司將更多尋求借殼方式來完成上市步驟，而同時期A股市場的大幅走低也使得已上市公司高價增發(fā)顯得困難重重，資金鏈已經(jīng)處于繃緊狀態(tài)。