2007-2008年房地產相關政策解讀（一）

　2007-2008房地產政策解讀
　　2007年對中國房地產業來說是極不尋常的一年，國家調控政策相繼出臺，各類與民生息息相關的熱點問題不斷出現。
　　地產政策解讀
　　2007年對中國房地產業來說是極不尋常的一年，國家調控政策相繼出臺，各類與民生息息相關的熱點問題不斷出現。
　　一、關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知
　　出臺時間：2007年1月24日主要內容：《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》規定：土地增值稅將執行四級超率累進稅率，即土地增值稅要視增值率的大小， 即增值額未超過扣除項目金額50%的，稅率為30%；增值額占扣除金額50%至100%，稅率40%；增值額占比100%至200%，稅率50%；增值額占比200%以上，稅率為60%.現行的土地增值稅暫行條例還規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，可免征土地增值稅。
　　該政策對毛利率較高的項目或公司影響還是很大的，不僅是開發高檔住宅的公司，還包括那些以非市場化拿地為主、拿地成本較低的公司。
　　從2月1日起，房地產企業土地增值稅的交納將由先前的“預征制”轉為實打實的“清算制”，在房價高位運行、“且調且漲”的背景下，2007年房地產稅費調控的大幕由此開啟。按照新的計稅辦法，項目開發的速度越慢、土地囤積的時間越長，企業就會支付更多的稅款。
　　影響：土地增值稅執行清算也會在一定程度上打擊開發商囤地或捂盤的行為。同時通知的出臺對于鼓勵開發商多開發普通住宅具有一定的導向意義。
　　二、 關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知
　　出臺時間：2007年5月和2007年11月主要內容：對外商投資房地產進行限制，2007年11月7日，國家發改委和商務部聯合公布了《外商投資產業指導目錄（2007年修訂）》規定，自12月1日起不再鼓勵外資在內地房地產行業的任何投資行為，將“普通住宅地開發”從原有鼓勵投資類別中刪除；并首次限制外資進入內地房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司，全面狙擊境外熱錢。
　　影響：外商投資減少。
　　三、國務院發布節能工作方案：建筑不節能將禁售
　　出臺時間： 國務院于6月3日發布《關于印發節能減排綜合性工作方案的通知》主要內容：該通知提出，要對新建建筑實施建筑能效專項測評，節能不達標的不得辦理開工和竣工驗收備案手續，不準銷售使用。
　　新標準的實施將使目前節約30%的標準提升至65%，節能標準的提高將對住宅的居住品質、交房標準以及銷售價格等有極大的提升，但同時也會加大住宅的建筑成本投入。
　　影響：節能新政再次顯示了政府大力推廣節能省地環保型建筑的決心。這也就意味著，從2008年起，所有新建商品房銷售時在買賣合同等文件中需要載明耗能量、節能措施等信息，開發商準入樓市的門檻將被提高。
　　四、關于取消部分地方稅行政審批項目的通知
　　出臺時間：2007年6月27日主要內容：《通知》宣布取消《國家稅務局關于印發〈關于土地使用稅若干具體問題的補充規定〉的通知》第四條和第六條，即取消涉及基建項目以及房地產開發商的土地使用稅優惠規定。同時，有關負責人也表示，對于土地轉讓環節的征稅管理將加強。
　　影響：減少土地出讓環節的優惠政策無疑將加大房地產開發商的開發成本，對我國目前房地產市場投資過熱的情況會有一定的抑制作用。同時可以完善房地產的稅收制度，加強監管力度。但是，本政策可能會產生更多的土地隱形轉讓并使開發商將該部分費用轉嫁到房價中。
　　五、國務院出臺政策解決城市中低收入居民住房問題
　　出臺時間：2007年8月13日主要內容：《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號）下發。文件明確表示，把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內容，作為政府公共服務的一項重要職責。同時，“24號文”對各地建立健全城市廉租住房制度，提出具體時間表，并且明確了政府財政的支持力度，下半年各城市實施細則將陸續出臺。
　　這個政策的實施效果如何，其關鍵在于要很好的解決兩個主要矛盾：一是政府行為與市場調控的矛盾，二是國家目標與地方政府利益的矛盾。如果各地方政府能夠按政策的預期貫徹實施，那么國內房地產市場將重歸保障與市場雙重格局，即以廉租房、經濟適用房和兩限房滿足低收入階層的住房需求，以商品房滿足另一部分人的高住房需求。同時，經濟型住宅供應比重的增加將從結構上拉低整個住宅市場的價格水平。但政策的執行效果如何、效果顯現的時間長短都更多的取決于各地方政府對政策具體的執行力度和積極性。但是，《意見》并未就占城市多數的中等收入者的住房問題提出合適的解決方案，而事實上中等收入者很難通過市場解決住房問題。
　　影響：隨著房價的不斷上漲，城市居民的住房問題越來越突出。該文件首次提到把解決低收入家庭住房困難作為政府公共服務的一項重要職責，把住房看成了重要的民生問題，并提出了一些具體的規定，這無疑將有助于解決低收入家庭的住房困難問題。