如何進一步認識三大基本估價方法

　　目前相當部分的估價人員在房地產估價時總感覺到采用成本法或收益法的估價結果偏低很多，因此只要能用市場法就盡量采用市場法。按理說分別采用三大基本估價方法只要操作合理其估價結果不會有很大的差異。為什么目前會有這種情況呢？筆者認為只有分析其原因，并正確對待，才能客觀公正合理地進行估價，才能規避估價的風險。
　　一、三大基本估價方法的不同點
　　（一）理論依據的不同
　　市場法主要基于替代原理，成本法主要基于生產費用價值論，收益法主要基于預期原理。它們畢竟是有區別的。
　　（二）估價思路的差異
　　市場法是利用實際上已經發生且已被市場“檢驗”的類似房地產成交價格作為可比實例，分別將各可比實例與估價對象進行比較分析，通過建立價格比較基準后，再進行交易情況、交易日期、區域因素、個別因素的修正與調整而求的估價對象的比準價格。
　　成本法是將估價對象的重置價模擬房地產開發（或建設）的過程，根據房地產價格構成，分別求取估價對象房屋（建筑物）的重置價、房屋折舊及土地使用年限對地價的調整，從而求得估價對象的積算價格。
　　收益法是將估價對象視為一種收益性房地產，分別求取其有效毛收益、年運營費用、報酬率，選用適當的收益公式，將估價對象未來各期的凈收益折算到估價時點后相加來求取估價對象的收益價格。
　　三種基本估價方法的操作步驟及內容不盡相同。因此三種不同估價方法所評估出的價值也不盡相同。
　　（三）經濟屬性和市場內涵的差異
　　從經濟屬性上分析——市場法是屬于“商品”屬性；成本法是屬于“產品”屬性；收益法是屬于“投資品”屬性。
　　從市場內涵上分析——市場法求取的比準價格與房地產的市場供求狀況直接相關；成本法求取的積算價格與其歷史開發（建設）成本直接相關；收益法求取的收益價格與其預期收益直接相關。
　　由于三種估價方法在經濟屬性和市場內涵的差異，造成其評估價不盡相同。
　　（四）估價方法時間著眼點的差異
　　雖然三種估價方法所求取的估價對象的估價結果都是在估價時點的這一特定時間的特定估價目的的價值，然而三種估價方法本身的時間著眼重點卻是不相同的。我們必須注意到，市場法的時間著眼點是“現在”；成本法的時間著眼點是“過去”；收益法的著眼點是“未來”。
　　在市場機制比較完善的條件下，市場法看重的是現時市場上的房地產正常交易價格，它認為現時交易實例的有關信息最能反映房地產的價值；成本法看中的是過去開發（建設）所花費的成本，它認為過去所花費的成本信息已經完全包含了人們對價值的認可；收益法看中的是未來所能帶來的收益大小，它認為房地產未來所能帶來的收益的現值之和才是該房地產的價值。
　　這里需要澄清一個問題，有人認為“成本法”也是求取估價時點的重置價，那么它的著眼點也應該認為是“現在”，而不應認為是“過去”。這個問題應該這樣理解，成本法在求取重置價時它僅僅是“成本”的時間點是現在，但建安工程的市場狀況不一定完全與房地產市場狀況合拍，從“量”上說也不一定完全相吻合。
　　（五）市場層次的差異
　　三種估價方法的市場內涵決定了其市場層次性的差異，也就是說三種估價方法對估價對象房地產市場的假設條件存在差異。
　　市場法放松了“市場均衡”的假設，在成本法的基礎上引入市場的供求因素，通過市場供求狀況對房地產的成本進行修正，得出其市場價值。此時市場法沒有與房地產的未來收益掛鉤，因此市場法仍然暗含了房地產投資市場均衡的假設。
　　成本法沒有考慮竟爭原則和市場供求原則，隱含了長期市場均衡的假設，即估價結果的適用環境是一個處在長期均衡狀態的房地產市場，如果在失衡狀態的房地產市場環境下運用成本法，其估價結果就會缺乏說服力。
　　收益法在市場法的基礎上進一步放松了房地產投資市場均衡的假設，在市場法的價值基礎上考慮了房地產投資環境的狀況，由此調整得到房地產投資價值。
　　由此可見，從成本法→市場法→收益法，是一個逐步放松“市場均衡”假設的過程。在這個過程中，房地產估價師從一個對價值的中立者逐漸變成了一個對價值判斷的參與者，也因此，房地產估價需要估價專業人員——注冊房地產估價師。
　　二、估價方法的“不同點”給我們的啟示
　　（一）正常情況下三大基本估價方法都可選用
　　在房地產市場趨于理性、趨于成熟時，同一估價對象在同一估價時點分別采用以上三種估價方法所求取的估價結果一般情況下不會有較大差異。如果市場法求取的估價結果（比準價）大大高于成本法的估價結果（積算價格）或收益法的估價結果（收益價格）時，表示了當地房地產市場缺乏理性，甚至出現“泡沫”；如果市場法求取的比準價大大低于積算價或收益價格時，表明了當地房地產市場不景氣。
　　（二）不高估市場價值
　　在目前采用市場法進行抵押估價時，應該要清醒地注意到未來市場的變化風險，也就是說在采用市場法估價時，不僅要考慮目前的市場狀況，更重要的還要考慮未來市場變化的風險。這種認識對于估價人員、銀行貸款方都是十分重要的，因為抵押貸款的真正處置變現是未來，尤其現在的貸款期限都比較長，較遠的未來情況難以預測。為了更好地規避風險，必須注意以下方面：
　　1、應該選取能代表正常價格水準的成交價作為可比實例，切不可選取特別高或恃別低成交價的交易實例作為可比實例；
　　2、在房地產市場不景氣的時期要特別注意分析與考慮比準價在估價時點是否有價無市；
　　3、估價人員要對房地產市場的走勢要有大致的把握，不僅要關注過去、現在，還要關注未來市場狀況；
　　4、各種修正調整值要恰當。各項修正調整值一般都有估價師經驗把握的一定的幅度范圍，在合理值的范圍內要充分把握抵押估價應該遵循的謹慎原則。
　　（三）認真撰寫“變現能力分析”及風險提示
　　如果說估價結果決定著估價報告的風險，那么對估價對象的變現能力分析是估價報告風險的另一重要方面。估價結果雖然是指市場價值、變現能力雖然也是假定在估價時點，但是真正處置估價對象卻是在末來，人們注重的是在末來處置估價對象時的變現能力，因此從抵押估價謹慎原則以及目前房地產市場不景氣的背景下，要特別注意以下方面：
　　1、對估價對象的通用性、獨立使用性等方面進行慎重地分析；
　　2、結合市場狀況、所采用的估價方法、修正調整值的風險水平等方面相應地作出必要的風險提示。