集體房地產抵押價值評估中若干問題（三）

　　三、估價時點的認識
　　估價時點應該選在抵押權設定日。正如《房地產估價規范》6、4、3條規定的：“房地產抵押價值應是以抵押方式將房地產作為倆權擔保時的價值”。抵押估價的目的不是對償還債務時的房地產價值作評估（處分價值的評估），而是對房地產作為債權時的價值作出評估。即抵押房地產的估價時點應該選擇在抵押權設定日。實務中一般是抵押人在向銀行取得抵押貸款的意向性同意之后再委托估價機構作評估的，因而抵押權設定日是可確定的，即估價時點的確定并不困難。對于抵押估價時點的確定，業內目前仍存在不同的看法，筆者已另文專門討論①，這里不再贅述。
　　四、估價方法的選擇
　　1、四種基本估價方法是否適用市場比較法、收益法、成本法、假設開發法這四種基本方法是否都適用于集體房地產的抵押評估？《房地產估價規范》6、4、2條規定：“房地產抵押價值評估，應采用公開市場價格標準，可參照設定抵押權時的類似房地產的正常市場價格進行……
　　第一，如前所述，集體房地產除非因破產、兼并及抵押可致使發生權屬的轉移之外，幾科有公開的、正常的市場交易發生，評估時很難收集到可比成交案例，故很難直接采用市場比較法。
　　第二，集體房地產抵押大都為企業廠房的抵押，即工業用途的房地產，從理論上說可以采用收益還原法。在運用收益還原法時，需收集類似企業的收入和運營費用等資料，用以計算客觀收益。然而往往由于同一供需圈內類似房地產不多、資料少而難以采用。
　　第三，成本法可用于國有土地使用權價格的評估，可否用于集體土地使用權價格的評估？國有土地使用權的價值首先是法律法規得到了確認，如一級市場的外資出讓金、內資出讓金、土地使用費等；其次是二級市場交易活躍，有單純的土地使用權轉讓價存在。評估人員可以從成本的角度、根據出讓價或轉讓價來確定國有土地使用權的取得費用。集體土地使用權則因法律規定不得有類似于國有土地的出讓、正常的市場轉讓等行為發生，難以直接估算取得集體土地使用權的費用。因此，成本法難以直接用于對集體土地使用權價格的評估，但可以用于對集體房屋所有價格的評估。
　　第四，假設開發法一般適用于具有開發和再開發潛力并即將開發或再開心的房地產，是以規劃中的開發條件為假設前提的，是估價最高最佳使用原則的最生動體現。因而，假設開發法對于以擔保為目的、沒有明確再開發計劃的集體房地產的抵押評估是不合適的。
　　2、幾種適用的評估方法通過一些評估實務與研究，我們認為適用于集體房地產抵押評估的方法有以下三種：一是市場比較結合成本法，二是基準地價修正結合成本法，三是購買年法。
　　市場比較結合成本法的基本思想是：首先設想委估房地產的土地為國有，用市場比較法求取其使用權的價格，然后減扣集體土地依法轉為國有土地的費用（即征地費），得到集體土地使用權的價格；再用成本法求取建筑物的價格，兩者之和即為委估集體房地產的抵押價格。
　　基準地價修正結合成本法的基本思想是：首先設想委估房地產的土地為國有，用基準地價修正法求出其使用權的地價，然后減扣集體土地依法轉為國有土地的費用（即征地費），得到集體土地使用權的價格；再用成本法求取建筑物的價格，兩者之和即為委估集體房地產的抵押價格。
　　購買年法的基本思路是：用與委估物業類似的集體房地產的年租金，乘以若干倍數一即購買年，得到該房地產的價格。通過租賃廠房等建筑物而取得集體土地使用權是法律所許可的，并且有較多的成效案例；購買年可以通過調查、統計和分析同一地價區段內的國有房地產的年租金和價格得出，這里的地價區段是指由用途相似、地段相連、地價相近的土地加以圈圍而形成的區域。購買年法用于集體房地產抵押評估的假設前提是，在同一地價區段內，集體房地產的租售比與國有房地產的租售比是相同的。這一假設對不斷擴展的城鎮是具有現實意義的：在城郊結合部，集體房地產與國有房地產相毗鄰，只要集體房地產依法被轉讓，市場這只“無形的手”必然會調節，最終使集體房地產的租售比與國有房地產的租售比趨同。
　　以上三種方法，可以根據實際條件和情況選擇使用。市場比較結合成本法的關鍵是收集可比國有土地使用權的成交案例；基準地價修正結合成本法的關鍵是確定對基準地價的修正值；購買年法的關鍵是確定所乘的倍數一購買年。第一種方法適用于可以收集到類似地段、相同用途的國有土地使用權的成交案例的情形；第二種方法則適用于相反的情形；第三種方法適用于還未編制基準地價，但可以收集到類似國有房地產租售比的地區。