房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估基本理論－概述（一）

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)基本權(quán)意

　　顧名思義，房地產(chǎn)估價(jià)可以簡單地理解為估測房地產(chǎn)的價(jià)格。但科學(xué)、準(zhǔn)確且具有法律效力的評(píng)估，必須是由專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)據(jù)估價(jià)目的，遵循房地產(chǎn)價(jià)格的形成規(guī)律與估價(jià)原則，|考試|大|按照估價(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，并結(jié)合估價(jià)人員的豐富經(jīng)驗(yàn)所進(jìn)行的評(píng)估。因此，理解房地產(chǎn)估價(jià)首先必須掌握如下有關(guān)概念。

　　(一)房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員

　　房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員資格考試合格，由有關(guān)主管部門審定注冊(cè)，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的專業(yè)人才。在我國，房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員被稱為估價(jià)師，在英國和香港等地被稱為測量師，在日本和韓國被稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定士。

　　1.基本要求。一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員|考試|大|，應(yīng)符合下列基本要求：

　　(1)有扎實(shí)的房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法及房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營、城市規(guī)劃、建筑等方面的知識(shí)。

　　(2)有豐富的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。

　　(3)具有較高的市場調(diào)查、推理判斷技能。

　　(4)有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。

　　2.注冊(cè)管理。為了達(dá)到上述要求，建設(shè)部根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，于1998年8月頒布了《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》，自1998年9月1日起施行。|考試|大|該辦法共九章三十四條，規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)人員須經(jīng)全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一考試合格，按規(guī)定注冊(cè)，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》，才能從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。未經(jīng)注冊(cè)的人員，不得以“房地產(chǎn)估價(jià)師”的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)，不得簽署具有法律效力的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書。估價(jià)師分為全國注冊(cè)的和地方注冊(cè)的，分別由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和省、市、自治區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門管理注冊(cè)工作。該辦法對(duì)初始注冊(cè)、|考試|大|注冊(cè)變更、續(xù)注冊(cè)、撤銷注冊(cè)、執(zhí)業(yè)、權(quán)利與義務(wù)、法律等等作出了具體規(guī)定。詳見本卷附錄。

　　(二)估價(jià)目的

　　估價(jià)目的就是評(píng)估房地產(chǎn)的動(dòng)機(jī)，即評(píng)估所服務(wù)經(jīng)濟(jì)行為的具體類型的價(jià)值的真實(shí)。

　　如是為了買賣、租賃還是為了抵押、典當(dāng)?shù)榷�評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。估價(jià)目的不同，所采用的評(píng)估方法及具體操作過程也有所不同，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果也出現(xiàn)相應(yīng)的差異。

　　(三)估價(jià)原則

　　估價(jià)原則是指評(píng)估人員在估價(jià)過程中應(yīng)當(dāng)遵守的標(biāo)準(zhǔn)或注意事項(xiàng)|考試|大|。主要包括最有效使用原則、合法原則、預(yù)測原則等。詳見本章第四節(jié)。

　　(四)估價(jià)程序

　　一般而言，房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是固定的，但運(yùn)用某種估價(jià)方法評(píng)估的具體程序則有一定差異。詳見本章第五節(jié)。

　　(五)估價(jià)方法

　　科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，必須具備兩個(gè)條件：|考試|大|既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實(shí)交易行為。因此，房地產(chǎn)價(jià)格通常可以從如下三個(gè)途徑來求�。�

　　1.參照類似房地產(chǎn)近期的市場交易價(jià)格;

　　2.參照重新建造類似房地產(chǎn)所需要的費(fèi)用;

　　3.依據(jù)該房地產(chǎn)的收益能力大小來衡量其價(jià)值。

　　由此形成了房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法，即：市場比較法、|考試|大|成本法和收益法。除此之外還有一些其他方法，如假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法、長期趨勢法、|考試|大|殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。其他估價(jià)方法實(shí)質(zhì)上是三大基本方法的派生，而且不同的估價(jià)方法有其不同的用途。

　　每種估價(jià)方法都有一定的適用條件，運(yùn)用不同的方法評(píng)估同一房地產(chǎn)會(huì)得出不同的結(jié)論。

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象