房地產估價師：估價與定價的區別

　　估價應是模擬市場定價而不是替代市場定價估價（valuation）與通常意義上的定價（pricing）有本質不同。估價是提供關于價值的專業意見，為相關當事人的決策提供參考依據。定價往往是相關當事人自己的行為，即諸如賣方要價、買方出價或者買賣雙方的成交價等，應由交易當事人自己決定。交易當事人出于某種目的或者需要，可以使其要價、出價或者成交價低于或高于交易標的的價值。例如，根據國家產業政策，政府為了鼓勵某些產業發展，在向其提供土地時可以給予價格優惠；或者為了限制某些產業發展，可以對其實行高地價政策。例如，1992年11月4日《國務院關于發展房地產業若干問題的通知》（國發〔1992〕61號）指出：“土地使用權出讓價格，要以基準地價為依據，并體現國家產業政策。”至于私人之間的讓利交易就更不用講了。
　　進一步就估價是一種廣義的“定價”來說，雖然價值總的講是一種主觀的東西，估價在表面上或形式上也為一種主觀活動，看上去是估價師在給估價對象定價，但是對于估價師或者某個市場參與者而言，價值則是客觀的、由市場力量決定，即價值是由眾多的市場參與者的價值判斷而非個別市場參與者的價值判斷所形成。因此，估價不是估價師的主觀隨意定價，而是估價師模擬大多數市場參與者的思維和行為，在充分認識市場形成價格的機制和過程，以及深入調查了解市場行情的基礎上，通過科學的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的價值揭示出來。換句話說，估價是基于估價對象的價值本來就存在，估價師只是運用自己掌握的估價理論知識、積累的估價實踐經驗去“揭示”或者“發現”它，而不是去“發明”或者“創造”它。