戶型在房產評估中的中的重要性

　　在房產價值的影響因素中，戶型其實占著十分重要的比例，在二手房市場中，同一地段、同一樓盤、常會出現戶型設計優秀的單位成交速度快，成交價高，而戶型差的單位則較難成交，甚至在開發商出售時，也會出現銷售困難，說明戶型對房屋的價值影響重大。
　　仔細分析，不難理解戶型對房屋價值的影響，因為戶型平面設計是否合理直接影響居住的質量，可以說，戶型是影響居住質量和居住方式的最直接因素。優秀的戶型平面需有下列基本特征。
　　1、有足夠的朝陽面和采光面。合理的戶型應有2－3個開間的朝陽房（廳），3房的南面寬度應在10－12米，進深在10－12米（多層）和12－14.5米（高層），日照、采光、通風都能滿足基本要求，而差的戶型進深在15米左右，有的甚至達16.5米（不包括邊套），開間在8米左右，北向的客廳進深在6－9米，采光嚴重不足，黑洞洞的家只能靠電燈采光；而且通風也不暢，常常靠人工通風，否則，室內空氣潔凈度差，尤其是裝修不久的房屋，空氣的污染程度遠高于大開間、小進深的房屋。因此，可以說大開間、小進深的房屋因其居住質量高，物業的價值也高于小開間、大進深的房屋。
　　其實，按規范的建筑標準，開間和進深都有合理的標準，而且開發商也深知這一點，但為什么還會建造大進深的戶型呢？應該說大進深的產生并不是設計師的原因，而是因為高地價和嚴格的規劃條件。大進深容易出容積率，即使開發商不增加容積率來降低樓面地價，在一系列嚴格的規劃條件下，開發商也只能用增加進深的方法來達到預定的容積率，否則為設計好戶型犧牲應得的容積率，意味著樓面地價的提高，使得原已相當高的銷售價格更高。所以，開發商往往在樓面地價、容積率、建筑高度、建筑間距、中心花園等幾大繩索捆綁下，通過加大進深來達到既不犧牲容積率，又能騰出較大空間建設中心花園的目的，有時地塊形狀不湊巧，放三排建筑間距不夠，放兩排又出不了容積率時，開發商也不得不把單體得進深加大2－3米，因此在最近幾年大進深的戶型越來越多。
　　2、客廳最好朝南。客廳的使用率往往高于臥室，在江浙一帶對日照要求較高的地區，能在一個南向的、陽光充足的客廳中娛樂休息，實在時居住質量的重要體現；但目前較多的高層建筑戶型都朝北或居中，采光都不足，更不用說日照了。正因為客廳采光十分重要，邊套往往比中間套更受歡迎，盡管西邊套日照強烈，但人們寧愿接受其這一缺點，也不愿選擇中間套，正是說明客廳采光的重要性。
　　3、衛生間盡可能開窗（明衛）。在傳統的觀念中，衛生間似乎并不重要，但在現代生活中衛生間成為居住質量的重要組成部分，不僅衛生潔具的不斷升級要求衛生間面積越來越大，而且對衛生間的采光和通風要求也在提高，明衛采光和通風遠強于暗衛，尤其是通風，對衛生間而言，通風十分重要，非典時期更說明這一點。因明衛的舒適程度遠遠高于暗衛，一些高檔次的樓盤在設計時不惜犧牲建筑面積，盡可能設計成明衛。但實際上許多樓盤往往不能做到這一點，絕大多數高層或小高層的衛生間都是暗衛。
　　4、功能布局緊湊，走道面積或功能不確定的面積應盡可能少。優秀的戶型平面經過設計師的精心劃分，每一塊面積都有明確的功能，可謂合理緊湊，幾乎沒有浪費的空間，讓付出高房價的消費者心理平衡，但近幾年開發的樓盤有相當比例的大戶型房，雖然面積很大（多在150平方米以上），但功能布局很不合理，很多空間沒有明確的功能定位，被消費者視為浪費的空間，不但在新房銷售時困難重重，在二手房轉讓時也難以達到與功能緊湊的中小戶型同樣的價格，這一點在估價時也應充分關注。
　　5、過渡的錯層。前幾年流行錯層，有南北向的錯層，也有東西向的錯層，尤其是大進深的房型，為了增加變化，往往有南北方向的錯層，較低高度。