房地產(chǎn)估價中涉及到的有關稅費問題（三）

　　四、用成本法估價所涉及到的有關稅費
　　（一）與取得土地使用權有關的稅費
　　1.通過征用農(nóng)地取得的土地使用權，有農(nóng)地征用費，其法律依據(jù)為《土地管理法》。《土地管理法》第四十七條規(guī)定：第一款“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。”第二款“征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)和以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征用其它土地的土地補償和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。”第三款“被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”第四款“征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。”第五款“依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。”第六款“國務院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準。”第五十一條規(guī)定：“大中型水利、水電工程建設征用土地的補償費標準和移民安置辦法，由國務院另行規(guī)定。”
　　2.通過在城市中進行房屋拆遷取得的土地使用權，有城市房屋拆遷安置補償費，其法律依據(jù)為《城市房屋拆遷管理條例》。該條例第二十。條規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。”
　　3.通過向政府或市場購買取得的土地使用權，由購地者承擔的稅費有交易手續(xù)費和契稅，前者由當?shù)赜嘘P部門制定標準，后者根據(jù)《契稅暫行條例》。稅基為成交金額，稅率為3－5％。
　　（二）與房地產(chǎn)建設有關的稅費分成兩個部分
　　項目建設的前期費用中有可行性研究費（一般取建安工程造價的0.5％左右）、勘察設計費（依據(jù)建設部［1992］價費字 375號文，分別取建安工程造價的0 4％和2.6％）、招投標費（一般當?shù)卣�府或有關部門都有相應規(guī)定）、臨時設施費（多為經(jīng)驗數(shù)據(jù)）。另一部分是發(fā)生在房地產(chǎn)建設過程的費用，主要有：建設單位管理費、市政建設配套費、建筑工程質量檢驗費、建筑工程施工安全監(jiān)督費、工程建設監(jiān)理費（根據(jù)國家物價局、建設部《關于發(fā)布工程建設監(jiān)理費有關規(guī)定的通知》［1992］價費字479號）、消防設施配套費等等。
　　這些稅費大都沒有全國通用的收費標準，大都是各省、市、自治區(qū)的規(guī)定，甚至縣級政府部門都有規(guī)定，而且不同地區(qū)在“費”的名目上還不完全一致，南北方也困地而異，比方，南方許多地方有白蟻防治費，北方還有供熱入網(wǎng)費等。所以，估價師對不同地區(qū)的房屋采用成本法進行估價時，要注意到當?shù)亟ㄔO主管部門進行必要的調查，弄清費目和征收辦法。