關于房地產與小區規劃的淺談（二）

　　住宅建設是房地產業中的主流，住宅產業發展在推動國民經濟增長方面將起到日益明顯的作用。在未來的十幾年中我國住宅產業將面臨更多的機遇和挑戰，這些機遇和挑戰為我國住宅產業提供了廣闊的發展前景。
　　這些機遇和挑戰主要來自以下幾方面：
　　1.城市化水平穩步提高對住宅形成巨大需求
　　到2010年我國城市人口將達到6.1億，為滿足這些新增城市人口的住房需求，每年就需要新建住宅3.27億平方米。住宅產業對經濟增長和相關產業發展有很強的相連性和超前性，我國目前人均GDP接近的比重將由3%上升到中等發達國家的8%。
　　2.流動人口增長對住宅形成巨大需求
　　例如在北京這樣的國際化大都市，國內外流動人口將成為住宅需求的生力軍。另外，隨著城市化步伐的加快城市居民不斷增多，也將極大的擴大居民的居住需要。
　　3.居民消費結構變化對住宅形成巨大的需求
　　我國城鎮居民已經進入了由溫飽型消費向小康型消費的轉變時期。人民生活水平逐漸提高，因而對改善居住條件的需求非常迫切。
　　4.舊城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅
　　5.改革深化與市場發展刺激了對住宅的需求
　　1.3.房地產開發對居住區建設的促進
　　（一）房地產的發展使居住區更加接近市場。早期的居住區規劃建設多為單位的集體建設，通常情況下僅考慮本單位的一些內部因素，在規劃的前期調研工作往往被忽略，小區的規劃也是由指定的設計單位進行設計，設計的深度不夠，小區的道路缺少必要的環境配置，道路大多數為直線型，住宅的布置行列式居多，在有限的土地上為了增加居住面積，樓體之間的間距不夠，造成住宅的采光不夠，居住擁擠，同時戶型組合上也較為單一，沒有考慮社會的家庭人口構成類型，另外由于規劃缺少長遠的考慮，當居住面積需要增加時，只能機械性的擴大用地規模，使整個居住區內部缺少應有的聯系，一些基礎配套設施未能有效的滿足生活需要，服務半徑較大。
　　房地產將居住區的建設推向了市場，作為建設單位的開發商，為了迎合市場，首先在項目的建設前期，會進行一定的市場調研，便于了解當地的市場，能較好的掌握當地的收入水平、區域的居住人群、當地的文化脈絡、家庭構成等，同時開發單位也在掌握了市場第一手資料的情況下能較準確的進行合理的市場定位，進一步確定居住區的潛在客戶，根據相應的客戶群進行戶型設計，布置對應的服務設施，進行和居住建筑相符合的環境設計，使整個小區特色鮮明，道路、住宅、服務設施、環境等協調一致。
　　（二）房地產使居住區市場化的同時，也使居住區的形態出現了不同類型。根據小區所處的城市和區位，不同的土地上在建設水平和和環境營造上出現了較大差別，經濟實用房、高檔公寓、別墅的出現使居住區的居住人群在經濟收入和從事的社會職業有了較大區別，而早期的居住區在居住規模和居住環境及居住質量上差別不大，更多的是從面積和樓層中存在了差異。由于多種形態的居住區更適合相對應的人群，所以在小區環境布置上更加商業化，同時在戶型的設計上也更加豐富，經濟實用房主要考慮居住的面積的實用性，而高檔公寓則在戶型上過多的考慮功能的齊全性，滿足中高收入家庭對生活質量的需求，在建筑內部還會設計一些相應服務空間。別墅初滿足必要的面積基礎上，功能更加齊全，包含有書房、客廳、健身房、車庫花房等附屬功能用房，同時別墅在外部環境要求上要高于前者。
　　（三）隨著社會的發展，居住區的物業管理日益重要，房子本身便是一種消費品，在整個使用過程中要進行必要的環境保養、設備維護、衛生清潔。由于房地產的出現，一個樓盤品質的高低不僅在于道路、環境、設施的差別上，小區的物業服務也直接制約著居住區后期使用。開發單位為了提高居住區自身的市場競爭力，往往在物業服務上也十分注重，今天的物業不單單是硬件的維修和維護，同時增加了許多新的服務項目，包含有教育、培訓、家政服務、定餐、購物等極大的方便了居民生活，在一定程度上也改變了人們生活方式。
　　（四）房地產對居住區的結構形式也產生了一些影響，傳統的居住區結構形式多為三級結構，即居住區、居住小區、組團，過去的小區多采用千人指標的計算方法來平衡各項用地規模，以小區的小學、中心廣場為重心來制定小區的結構形式。
　　由于部分小區的規模較大，一些居住區除了中心景觀外還設置了貫穿整個小區的景觀大道，同時沿景觀大道布置多個負中心景觀節點。有些小區根據自身的性質不設中心廣場，而是建設了多個組團景觀，使社區景觀的均好性得到體現。有些小區內不設小學，將臨近教學質量好的學校作為小區居民子女就讀保證，同時也提高了居住區的入住率。