關于房地產與小區規劃的淺談（一）

　　一、居住區的發展和房地產
　　1.1.我國居住區的發展
　　居住是人類生活的基本需要，居住區是一定規模的住宅及相關建筑的組合，是一種現代的人居環境，居住是現代城市的四大功能之一，居住用地占據40%--50%的城市建設用地，居住區包括居住小區、居住組團、住宅街坊和住宅群落，居住用地包含住宅用地、公共服務設施用地、道路用地、綠地。
　　我國的居住區是從解放后發展起來的，解放初期居住區的居住建筑主要是多層建筑，有的為成片的居住小、工人新莊，有的用地擁擠，住宅標準極低，設備簡陋，多為小戶型，小廳小臥室或居室兼臥室、居室兼廚房。小區規模較小，同時小區基本的設施不健全，小區環境簡單。80年代后小區居住標準逐漸提高，通過規劃的改進，小區有了一定的環境，同時小區的規模較以前也有了一定的增加，小區的道路出現了明顯的分級。在戶型設計上有所改進，對家電的使用納入了設計的考慮中。90年代居住區的規模進一步變大，同時在規劃的布局上開始考慮環境與居住的關系，注重了一些必要的公共設施，戶型面積和廳室面積有所改變，功能清晰，出現了單獨的客、餐廳，臥室有了主次之分，同時有些地方出現了雙衛生間，在住宅布置上注意了日照、消防等因素。經濟發達的地方空調進入了家庭。房地產行業剛剛興起，使居住有了不同規模的公寓和度假村等類別。大城市中高層增多，物業逐漸進入社會。
　　我國居住區早期在規劃設計上往往沒有統一的規劃，布局不合理，同時一些配套設施也十分不齊全，單體設計也是千篇一律，功能過于單一。多層均為磚混結構，60年代的邢臺地震、70年代的地震將居住的抗震與安全問題提到了日程上來，各城市按當地的地震烈度設計，80年代工程質量顯著提高，推廣了新材料、新技術取得了較好的經濟效益，在國內出現了第一批居住小區的建設試點，以提高全國的住宅建設水平。規劃和設計進行了統一。
　　90年代提出了小康住宅計劃，廚房衛生設備迅速提升，家庭裝修與環境設計成了90年代后的時尚。優良的人居環境在新一代的居住區出現，部分小區的規劃設計采用方案競賽的方法，進行了多方案比較，有的小區規模達到了10公頃左右。一些小區進行專向的調查研究，及時的發現了小區建設中存在的問題。明確了以人為本的思想，滿足居民的多方面需要，包含生理、生活的需求，如居民對日照、通風、防噪音、衛生、安全的需要：居民購物、交通、交往青少年就讀的要求等。在滿足居民需求的同時，根據各城市的自然條件、地形地貌、小區所處環境、各地風俗、歷史文脈、城市發展經濟條件和技術水平的不同情況因地制宜。
　　過去許多小區雖對規劃、建筑、綠化環境作了統籌考慮，但往往并沒有按設計設施，單體設計與環境脫節，有的作了植物培植，缺乏整體環境，景觀的完整性差。90年代后期在規劃設計的同時考慮了建筑的平、立面、色彩和風格，并對整體環境空間、綠化、小品、主要景觀進行了同步設計，統一規劃，保證了居住區建設的統一性。使小區環境得到了可靠的保證。
　　2000年以后的居住區建設在各方面都有了顯著的提高，規劃更加靈活，環境的質量不斷提高，生態的概念被提了出來，以人為本的建筑設計思路，可持續發展的小區建設觀念形成了共識。
　　1.2.房地產市場的發展和現狀
　　在中國80年代的以前均是計劃經濟（產品經濟）。住房政策及房源動置均是由國家，單位統一調配，也就是房子不是商品而是福利品，通常是由單位無償分配給個人—福利分房，一種待遇。80年代中后期房地產才逐漸踏入中國市場。1988年憲法修正案規定土地使用權可以依法轉讓，為房地產成為完全的商品解除了法律限制。在此期間國家對住房制度進行了多次探索，為建立房地產市場奠定了良好的市場基礎。
　　93年是中國第一輪房地產熱。主要體現在沿海市場。如：福建、海南、廣州等地。主要原因是92年鄧小平同志南巡講話。要求加快改革開放的步伐，特別是走市場化道路。房地產作為“投資少、見效快、效益好”的重點行業得到不斷扶持，這個時期的房地產市場不成熟。
　　97年中國宣布宏觀經濟調控基本實現，經濟軟著陸。
　　98年經濟呈現出軟起動，政府的口號高增長、低膨脹，房地產市場又呈現出復蘇動態。又逢世紀交際。城市拉大框架和基礎設施的大量建設都給房地產業的展提供了必然的趨勢。
　　2000年以后，房地產的興盛時期到來了——這是房地產業界對產業前景的共同認識，房地產逐漸走出了忽冷忽熱、波動不定的狀況，逐漸向按需定價、供需相對平衡的市場體系發展：人們對房地產的認識更加深刻，房地產已成為國民經濟發展的新增長點。房地產市場結構趨于合理和成熟。同時房地產業對相關產業有廣泛的帶動性，直接帶動了建筑、設計、建材、等行業的蓬勃發展，同時間接的促進了裝修、家電、家具等市場，大大拉動了國民經濟。幾年來，我國城鎮住宅投資、全社會住宅投資和房地產開發投資比以往呈現出超常規的規模和增長速度。這兩年住宅的供給增長明顯快于需求增長。