房地產基本制度與政策精講班第6講講義

　　二、房地產轉讓的條件
　　房地產轉讓最主要的特征是發生權屬變化，即房屋所有權連同房屋所占用的土地使用權發生轉移。《城市房地產管理法》及《轉讓管理規定》都明確規定了房地產轉讓應當符合的條件，采取排除法規定了下列房地產不得轉讓：
　　（1）達不到下列條件的房地產不得轉讓。①以出讓方式取得土地使用權用于投資開發的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25％以上，②屬于成片開發的，形成工業用地或者其他建設用地條件；③同時規定應按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。
　　（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的。司法機關和行政機關可以根據合法請求人的申請或社會公共利益的需要，依法裁定、決定限制房地產權利，如查封、限制轉移等。在權利受到限制期間，房地產權利人不得轉讓該項房地產。
　　（3）依法收回土地使用權的。在國家依法做出收回土地使用權決定之后，原土地使用權人不得再行轉讓土地使用權。
　　（4）共有房地產，未經其他共有人書面同意的。共有房地產，是指房屋的所有權、土地使用權為兩個或兩個以上權利人所共同擁有。共有房地產權利的行使需經全體共有人同意，不能因某一個或部分權利人的請求而轉讓。
　　（5）權屬有爭議的。權屬有爭議的房地產，是指有關當事人對房屋所有權和土地使用權的歸屬發生爭議，致使該項房地產權屬難以確定。
　　（6）未依法登記領取權屬證書的。
　　（7）法律和行政法規規定禁止轉讓的其他情況。
　　例題1：下列房地產屬于不得轉讓情況包括（）。
　　A.依法收回土地使用權的
　　B.共有房地產，經過其他共有人書面同意的
　　C.未依法登記領取權屬證書的
　　D.依法登記領取權屬證書的
　　E.權屬有爭議的。
　　答案：ACE
　　解析：“共有房地產，經過其他共有人書面同意的”和“依法登記領取權屬證書的”，是可以轉讓的。
　　例題2：下列房地產不得轉讓的有（）。（2005年試題）
　　A.共有的房地產
　　B.未解決權屬爭議的房地產
　　C.設定了抵押權的房地產
　　D.已被依法查封的房地產
　　E.已列入城市拆遷范圍內的房屋
　　答案：BD
　　解析：共有房地產，未經其他共有人書面同意的，不得轉讓。建設部令第56號《城市房地產抵押管理辦法》第三十七條經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。國務院令第305號《城市房屋拆遷管理條例》第十二條：拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：
　　（一）新建、擴建、改建房屋；
　　（二）改變房屋和土地用途；
　　（三）租賃房屋。
　　三、房地產轉讓的程序
　　《轉讓管理規定》對房地產轉讓的程序作了如下規定：
　　（1）房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同。
　　（2）房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格。
　　（3）房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內做出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理。
　　（4）房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估。
　　（5）房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費。
　　（6）房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發權屬證書。
　　此外，凡房地產轉讓或變更的，必須按照規定的程序先到房地產管理部門辦理交易手續和申請轉移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。
　　例題：房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后（ ）日內，向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格。
　　A.15
　　B.30
　　C.60
　　D.90
　　答案：D
　　解析：房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格
　　四、房地產轉讓合同
　　房地產轉讓合同是指房地產轉讓當事人之間簽訂的用于明確各方權利、義務關系的協議。房地產轉讓時，應當簽訂書面轉讓合同。合同的內容由當事人協商擬定，一般應包括：
　　（1）雙方當事人的姓名或者名稱、住所；
　　（2）房地產權屬證書的名稱和編號；
　　（3）房地產坐落位置、面積、四至界限；
　　（4）土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限；
　　（5）房地產的用途或使用性質：
　　（6）成交價格及支付方式；
　　（7）房地產交付使用的時間；
　　（8）違約責任；
　　（9）雙方約定的其他事項。　
　　例題：房地產轉讓合同是指房地產轉讓當事人之間簽訂的用于明確各方（）關系的協議。
　　A、權利
　　B.義務
　　C.買賣
　　D.轉讓
　　E.抵押
　　答案：A
　　解析：房地產轉讓合同是指房地產轉讓當事人之間簽訂的用于明確各方權利、義務關系的協議。
　　五、以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓
　　以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓時，受讓人所取得的土地使用權的權利、義務范圍應當與轉讓人所原有的權利和承擔的義務范圍相一致。以出讓方式取得土地使用權，可以在不同土地使用者之間多次轉讓，但土地使用權出讓合同約定的使用年限不變。以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限后的剩余年限。
　　以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
　　例題：土地使用權出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用30年后轉讓，受讓人的使用年限只有（）年。
　　A.20
　　B.30
　　C.40
　　D.70
　　答案：C
　　解析：根據“以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限后的剩余年限。”70年減去年30年，為40年，因此，應選取C.
　　六、以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓
　　以劃撥方式取得土地使用權的房地產，在轉讓的價款或其他形式收益中，包含著土地使用權轉讓收益，這部分收益不應完全由轉讓人獲得，國家應參與分配。《城市房地產管理法》做了明確規定，對劃撥土地使用權的轉讓管理規定了兩種不同的處理方式，一種是需辦理出讓手續，變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，由受讓方繳納土地出讓金；另一種是不改變原有土地的劃撥性質，對轉讓方征收土地收益金。《轉讓管理規定》規定以下幾種情況可以不辦出讓手續：
　　（1）經城市規劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于《城市房地產管理法》第二十三條規定的項目，即，①國家機關用地和軍事用地，②城市基礎設施用地和公益事業用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；④法律，行政法規規定的其他用地。
　　（2）私有住宅轉讓后仍用于居住的；
　　（3）按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的；
　　（4）同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；
　　（5）轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；
　　（6）根據城市規劃土地使用權不宜出讓的，
　　（7）縣級以上地方人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。
　　對于暫辦理土地使用權出讓手續的，應當將土地收益上繳國家或作其他處理，并在合同中注明。土地收益的征收辦法，在國務院末作出新的規定之前，應當按照財政部《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關于國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規定》的規定，由房地產市場管理部門在辦理房地產交易手續時收取土地收益金上繳國家。對于轉讓的房地產再轉讓，需要辦理出讓手續、補交土地出讓金的，應當扣除已繳納的土地收益。
　　例題：下列屬于《轉讓管理規定》規定的可以不辦出讓手續的是（ ）。
　　A.私有住宅轉讓后不用于居住的
　　B.國家機關用地和軍事用地
　　C.城市基礎設施用地和公益事業用地
　　D.轉讓的房地產能確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的
　　E.按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的
　　答案：BCE
　　解析：“私有住宅轉讓后不用于居住的、轉讓的房地產能確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的”，是不屬于《轉讓管理規定》規定的可以不辦出讓手續的范圍。
　　七.已購公有住房和經濟適用住房上市的有關規定經濟適用住房的土地使用權全部是劃撥供給，已購公有住房的土地使用權絕大部分也是劃撥供給的，原先的政策對這兩類住房的上市有較嚴格的限制性規定。1999年4月，建設部令第69號《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》頒布實施，標志著上市限制的取消。
　　例題：經濟適用住房的土地使用權全部是（）供給。
　　A、出租
　　B.出讓
　　C.劃撥
　　D.置換
　　答案：C
　　解析：經濟適用住房的土地使用權全部是劃撥供給。 轉貼于：房地產估價師考試_考試大