房地產(chǎn)基本制度與政策精講班第4講講義

　　4、建設(shè)工程的監(jiān)理
　　實(shí)行監(jiān)理的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的工程監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，也可以委托具有工程監(jiān)理相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)井與被監(jiān)理工程的施工承包單位沒(méi)有隸屬關(guān)系或者其他利害關(guān)系的該工程的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行監(jiān)理。
　　（1）建設(shè)工程監(jiān)理范圍
　　下列建設(shè)工程必須實(shí)行監(jiān)理：1）國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)工程；2）大、中型公用事業(yè)工程；3）成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程；4）利用外國(guó)政府或者國(guó)際組織貸款、援助資金的工程；5）國(guó)家規(guī)定必須實(shí)行監(jiān)理的其他工程。
　　例題：建設(shè)工程監(jiān)理范圍包括（）。
　　A、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)工程
　　B.大、中型公用事業(yè)工程
　　C.成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程
　　D.村民自建房屋
　　E.利用外國(guó)政府或者國(guó)際組織貸款、援助資金的工程
　　答案：ABCE
　　解析：村民自建房屋不屬于建設(shè)工程監(jiān)理范圍，因此，應(yīng)選ABCE.
　　（2）建設(shè)工程監(jiān)理單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)
　　1）工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)承擔(dān)工程監(jiān)理業(yè)務(wù)。
　　2）工程監(jiān)理單位與被監(jiān)理工程的施工承包單位以及建設(shè)材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備供應(yīng)單位有隸屬關(guān)系或者其他利害關(guān)系的，不得承擔(dān)該項(xiàng)建設(shè)工程的監(jiān)理業(yè)務(wù)。
　　3）工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)以及有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件和建設(shè)工程承包合同。代表建設(shè)單位對(duì)施工質(zhì)量實(shí)施監(jiān)理，并對(duì)施工質(zhì)量承擔(dān)監(jiān)理責(zé)任。
　　4）工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)選擇具備相應(yīng)資格的總監(jiān)理工程師和監(jiān)理工程師進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)。未經(jīng)監(jiān)理工程師簽字，建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備不得在工程上使用或者安裝，施工單位不得進(jìn)行下一道工序的施工，未經(jīng)總監(jiān)理工程師簽字，建設(shè)單位不撥付工程款，不進(jìn)行竣工驗(yàn)收。
　　5）監(jiān)理工程師應(yīng)當(dāng)按照工程監(jiān)理規(guī)范的要求，采取旁站、巡視和平行檢驗(yàn)等形式，對(duì)建設(shè)工程實(shí)施監(jiān)理。
　　例題：監(jiān)理工程師應(yīng)當(dāng)按照工程監(jiān)理規(guī)范的要求，采取（）等形式，對(duì)建設(shè)工程實(shí)施監(jiān)理。
　　A、旁站
　　B.不去現(xiàn)場(chǎng)
　　C.巡視
　　D.平行檢驗(yàn)
　　E.不監(jiān)督
　　答案：ACD
　　解析：不去現(xiàn)場(chǎng)、不監(jiān)督是監(jiān)理工程師的失職行為。
　　5、建設(shè)監(jiān)理程序與管理
　　（1）建設(shè)監(jiān)理程序。
　　工程建設(shè)監(jiān)理一般按下列程序進(jìn)行：
　　1）編制工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)劃
　　2）按工程建設(shè)進(jìn)度，分專業(yè)編制工程建設(shè)監(jiān)理細(xì)則；
　　3）按照建設(shè)監(jiān)理細(xì)則進(jìn)行工程建設(shè)監(jiān)理；
　　4）參與工程竣工預(yù)驗(yàn)收，簽署工程建設(shè)監(jiān)理意見：
　　5）工程建設(shè)監(jiān)理業(yè)務(wù)完成后，向項(xiàng)目法人提交工程建設(shè)監(jiān)理檔案資料。
　　（2）監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)審查與管理。
　　監(jiān)理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)審批制度。監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)根據(jù)其人員素質(zhì)、專業(yè)技能、管理水平、資金數(shù)量及實(shí)際業(yè)績(jī)分為甲、乙、丙三級(jí)。
　　設(shè)立監(jiān)理企業(yè)或申請(qǐng)承擔(dān)監(jiān)理業(yè)務(wù)的企業(yè)到工商行政管理部門登記注冊(cè)并取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可到建設(shè)行政主管部門辦理資質(zhì)申請(qǐng)手續(xù)，經(jīng)資質(zhì)審查后取得《監(jiān)理申請(qǐng)批準(zhǔn)書》，才可從事監(jiān)理活動(dòng)。
　　（3）監(jiān)理工程師的考試、注冊(cè)與管理。
　　監(jiān)理工程師實(shí)行注冊(cè)制度。《監(jiān)理工程師資格考試和注冊(cè)試行辦法》規(guī)定監(jiān)理工程師應(yīng)先經(jīng)資格考試，取得《監(jiān)理工程師資格證書》，再經(jīng)監(jiān)理工程師注冊(cè)機(jī)關(guān)注冊(cè)，取得《監(jiān)理工程師崗位證書》，并被監(jiān)理單位聘用，方可從事工程建設(shè)監(jiān)理業(yè)務(wù)。未取得兩證或兩證不全者不得從事監(jiān)理業(yè)務(wù)；已注冊(cè)的監(jiān)理工程師不得以個(gè)人名義從事監(jiān)理業(yè)務(wù)。
　　（4）涉外監(jiān)理的管理規(guī)定。
　　凡外資在中國(guó)境內(nèi)獨(dú)資的建設(shè)項(xiàng)目，在委托外國(guó)監(jiān)理單位承擔(dān)監(jiān)理時(shí)，應(yīng)聘請(qǐng)中國(guó)監(jiān)理單位參加，進(jìn)行合作監(jiān)理。中外合資的建設(shè)項(xiàng)目，不應(yīng)委托外國(guó)監(jiān)理單位承擔(dān)監(jiān)理，但可向外國(guó)監(jiān)理單位進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)咨詢。外國(guó)貸款項(xiàng)目原則上由中國(guó)監(jiān)理單位負(fù)責(zé)監(jiān)理，如因貸款方要求外國(guó)監(jiān)理單位參加，應(yīng)與中國(guó)監(jiān)理單位進(jìn)行合作監(jiān)理。外國(guó)贈(zèng)款，捐款建設(shè)的工程項(xiàng)目，一般由中國(guó)監(jiān)理單位承擔(dān)監(jiān)理。
　　例題：監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)根據(jù)其人員素質(zhì)、專業(yè)技能、管理水平、資金數(shù)量及實(shí)際業(yè)績(jī)分為（）級(jí)。
　　A、一
　　B.二
　　C.甲
　　D.乙
　　E.丙
　　答案：CDE
　　解析：監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)根據(jù)其人員素質(zhì)、專業(yè)技能、管理水平、資金數(shù)量及實(shí)際業(yè)績(jī)分為甲、乙、丙三級(jí)。
　　建設(shè)工程施工與質(zhì)量管理第二節(jié)建設(shè)工程施工與質(zhì)量管理一、項(xiàng)目報(bào)建制度1994年8月建設(shè)部發(fā)布了《工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建管理辦法》。該管理辦法規(guī)定：
　　（1）凡在我國(guó)境內(nèi)投資興建的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，包括外國(guó)獨(dú)資、合資、合作的開發(fā)項(xiàng)目都必須實(shí)行報(bào)建制度，接受當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或其授權(quán)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。未報(bào)建的開發(fā)項(xiàng)目不得辦理招投標(biāo)和發(fā)放施工許可證，設(shè)計(jì)、施工單位不得承接該項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)和施工。
　　（2）報(bào)建的程序?yàn)椋洪_發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)列入年度投資計(jì)劃后，須向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或其授權(quán)機(jī)構(gòu)進(jìn)行報(bào)建，交驗(yàn)有關(guān)批準(zhǔn)文件。領(lǐng)取《工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建表》，認(rèn)真填寫后報(bào)送，并按要求進(jìn)行招標(biāo)準(zhǔn)備。
　　（3）報(bào)建內(nèi)容主要包括：工程名稱、建設(shè)地點(diǎn)、投資規(guī)模、資金來(lái)源、當(dāng)年投資額、工程規(guī)模、開工、竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況共九項(xiàng)。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　例題：項(xiàng)目報(bào)建制度中，凡在我國(guó)境內(nèi)投資興建的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，包括外國(guó)獨(dú)資、合資、合作的開發(fā)項(xiàng)目都必須實(shí)行報(bào)建制度，接受（）的監(jiān)督管理。
　　A、當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門B、當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門授權(quán)機(jī)構(gòu)。
　　C.當(dāng)?shù)赜?jì)劃行政主管部門D.當(dāng)?shù)赜?jì)劃行政主管部門授權(quán)機(jī)構(gòu)E、當(dāng)?shù)毓ど绦姓�主管部門答案：AB解析：項(xiàng)目報(bào)建制度中，管理職能屬于當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或其授權(quán)機(jī)構(gòu)。
　　二、施工許可制度（熟悉）
　　建設(shè)部于2001年6月重新發(fā)布了《建筑工程施工許可管理辦法》。
　　1、建筑工程施工許可管理的原則
　　（1）在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱發(fā)證機(jī)關(guān)）申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。
　　（2）工程投資額在30萬(wàn)元以下或者建筑面積在300㎡以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。
　　（3）按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報(bào)告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。
　　（4）必須申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的，一律不得開工。任何單位和個(gè)人不得將應(yīng)該申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證的工程項(xiàng)目分解為若干限額以下的工程項(xiàng)目，規(guī)避申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。
　　例題1：建設(shè)工程開工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府（ ）部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。
　　A.建設(shè)行政主管
　　B.土地行政主管
　　C.環(huán)境保護(hù)
　　D.發(fā)展計(jì)劃
　　答案：A
　　解析：建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。
　　例題2：建設(shè)工程在（ ）條件下，建設(shè)單位可以不用辦理施工許可證
　　A.工程投資額在50萬(wàn)元以下且建筑面積在500㎡以下
　　B.工程投資額在50萬(wàn)元以下或建筑面積在500㎡以下
　　C.工程投資額在30萬(wàn)元以上且建筑面積在300㎡以下
　　D.工程投資額在30萬(wàn)元以下或建筑面積在300㎡以下
　　答案：D
　　解析：工程投資額在30萬(wàn)元以下或者建筑面積在300㎡以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。
　　2、申領(lǐng)施工許可證的條件
　　建設(shè)單位申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證，應(yīng)當(dāng)具備下列條件，并提交相應(yīng)的證明文件：
　　（1）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)；
　　（2）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
　　（3）施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求；
　　（4）已經(jīng)確定施工企業(yè)。按照規(guī)定應(yīng)該招標(biāo)的工程沒(méi)有招標(biāo)，應(yīng)該公開招標(biāo)的工程設(shè)有公開招標(biāo)，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的，所確定的施工企業(yè)無(wú)效；　
　　（5）滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查：
　　（6）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設(shè)計(jì)中有根據(jù)建筑工程特點(diǎn)制定的相應(yīng)質(zhì)量、安全技術(shù)措施，專業(yè)性較強(qiáng)的工程項(xiàng)目編制的專項(xiàng)質(zhì)量、安全施工組織設(shè)計(jì)，井按照規(guī)定辦理了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)；
　　（7）按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理；
　　（8）建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。建設(shè)工期不足1年的到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50％，建設(shè)工期超過(guò)1年的，到位資金原則上不少于工程合同價(jià)的30％。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實(shí)行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保。
　　（9）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
　　例題：建設(shè)單位申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)的證明文件，建設(shè)工期超過(guò)一年的，到位資金原則上不少于工程合同價(jià)的（ ）。
　　A.20％
　　B.25％
　　C.30％
　　D.50％
　　答案：C
　　解析：建設(shè)工期不足1年的到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50％，建設(shè)工期超過(guò)1年的，到位資金原則上不少于工程合同價(jià)的30％。
　　3 、建筑施工許可證的管理
　　申請(qǐng)辦理施工許可證，應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：
　　（1）建設(shè)單位向發(fā)證機(jī)關(guān)領(lǐng)取《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》
　　（2）建設(shè)單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》，并附《建筑工程施工許可管理辦法》第四條規(guī)定的證明文件，向發(fā)證機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。
　　（3）發(fā)證機(jī)關(guān)在收到建設(shè)單位報(bào)送的《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》和所附證明文件后，對(duì)于符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起15日內(nèi)頒發(fā)施工許可證；對(duì)于證明文件不齊全或者失效的，應(yīng)當(dāng)限期要求建設(shè)單位補(bǔ)正，審批時(shí)間可以自證明文件補(bǔ)正齊全后作相應(yīng)順延；對(duì)于不符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起15日內(nèi)書面通知建設(shè)單位，并說(shuō)明理由。
　　建筑工程在施工過(guò)程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。
　　（4）建設(shè)單位申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證的工程名稱、地點(diǎn)、規(guī)模，應(yīng)當(dāng)與依法簽訂的施工承包合同一致。施工許可證應(yīng)當(dāng)放置在施工現(xiàn)場(chǎng)備查。
　　（5）施工許可證不得偽造和涂改。
　　（6）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起3個(gè)月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)在期滿前向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期，并說(shuō)明理由：延期以兩次為限，每次不超過(guò)3個(gè)月。既不開工又不申請(qǐng)延期或者超過(guò)延期次數(shù)、時(shí)限的，施工許可證自行廢（7）對(duì)于未取得施工許可證或者為規(guī)避辦理施工許可證將工程項(xiàng)目分解后擅自施工的，由有管轄權(quán)的發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對(duì)于不符合開工條件的責(zé)令停止施工，并對(duì)建設(shè)單位和施工單位分別處以罰款。
　　例題：建設(shè)單位領(lǐng)取施工許可證后，因故不能按期開工，可申請(qǐng)延期，延期（ ）。（2003年試題）
　　A.以一次為限，不超過(guò)三個(gè)月
　　B.以一次為限，不超過(guò)六個(gè)月
　　C.以兩次為限，每次不超過(guò)三個(gè)月
　　D.以兩次為限，每次不超過(guò)六個(gè)月
　　答案：C
　　解析：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起3個(gè)月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)在期滿前向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期，并說(shuō)明理由：延期以兩次為限，每次不超過(guò)3個(gè)月。