房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

第十二講 　各種目的的房地產(chǎn)估價(jià)（國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估，房屋租賃價(jià)格評估）
一、 內(nèi)容提要：
國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估，房屋租賃價(jià)格評估。
重點(diǎn)、難點(diǎn)：
熟悉案例操作步驟、估價(jià)技術(shù)路線的確定、估價(jià)方法的選用及存在的問題分析，掌握各種估價(jià)目的下的估價(jià)特點(diǎn)、注意事項(xiàng)、估價(jià)思路的確定和估價(jià)方法的選用。
二、 內(nèi)容講解：來源：www.examda.com
房地產(chǎn)估價(jià)目的，即房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的期望用途，指的是委托方為了什么需要而聘請估價(jià)方估價(jià)。
房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)需要根據(jù)估價(jià)目的來決定在估價(jià)時(shí)采取何種估價(jià)假設(shè)前提和何種價(jià)格類型。
估價(jià)假設(shè)前提主要有兩類，一類是最高最佳使用前提，一類是持續(xù)使用前提。最高最佳使用前提是假設(shè)估價(jià)對象在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的情況下以價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用方式被使用，估價(jià)時(shí)按這樣的使用方式評估其價(jià)格。
相對于最高最佳使用前提著重強(qiáng)調(diào)估價(jià)對象本身發(fā)揮最高最佳效用，持續(xù)使用前提則更多地考慮估價(jià)對象對于一個(gè)持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)整體能夠發(fā)揮最大的效用，也就是說，當(dāng)一個(gè)企業(yè)采取持續(xù)經(jīng)營的方式可以發(fā)揮其整體最大效用時(shí)，我們對該企業(yè)的組成部分(例如房地產(chǎn))按照其目前的使用方式評估其價(jià)格。這時(shí)，僅就估價(jià)對象本身而言，可能并沒有發(fā)揮最大的效用，但它能使企業(yè)整體經(jīng)營發(fā)揮最大的效用。
價(jià)格類型則有交易價(jià)格、投資價(jià)格、出售價(jià)格、保險(xiǎn)價(jià)格、課稅價(jià)格、拆遷補(bǔ)償價(jià)格等等。一種類型的價(jià)格通常只會有一種估價(jià)前提。
各種類型的價(jià)格是房地產(chǎn)在各種情況下所體現(xiàn)的交換價(jià)值，也可以說是房地產(chǎn)的權(quán)利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價(jià)值。不同估價(jià)前提和不同價(jià)格類型則是對房地產(chǎn)交換價(jià)值實(shí)現(xiàn)形式的約束。
由于估價(jià)前提和價(jià)格類型是由估價(jià)目的決定的，所以估價(jià)目的實(shí)際上也就規(guī)定了房地產(chǎn)交換價(jià)值的實(shí)現(xiàn)形式，或者說，不同估價(jià)目的使得同一房地產(chǎn)會有不同的交換價(jià)格。
在考慮房地產(chǎn)估價(jià)目的時(shí)，首先要掌握與這種目的相關(guān)的法律規(guī)定，其次要把握這種目的的估價(jià)所適用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。以下按十一種估價(jià)目的分別介紹各種目的的估價(jià)。
3．1 國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估
3．1．1 國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估的法律規(guī)定
3．1．1．1 征地補(bǔ)償?shù)脑瓌t及標(biāo)準(zhǔn)
《土地管理法》第四十七條第一款規(guī)定；“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。”這一款規(guī)定了征地補(bǔ)償?shù)幕�本原則。所謂按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償，是指補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須根據(jù)被征用土地原來的用途加以確定，而不是按被征用土地將來的用途補(bǔ)償。 第二款、第三款、第五款分別對征用耕地、非耕地、菜地的補(bǔ)償費(fèi)用作了規(guī)定。第四十七條明確了對土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的增加和提高的條件和程序。
3．1．1．2 取得國有土地使用權(quán)，必須交納土地有償使用費(fèi)等費(fèi)用
《土地管理法》第五十五條規(guī)定：“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。”
3．1．1．3 出讓方式及價(jià)格管理
《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條第一款規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采用拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。”這是對土地使用權(quán)出讓方式的規(guī)定。
拍賣方式是國有土地所有者代表在指定的時(shí) 間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓方，就其出讓土地使用權(quán)公開叫價(jià)競投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)出讓價(jià)格的方式。
招標(biāo)方式是在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競投某宗地土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者，確定土地使用權(quán)價(jià)格的方式。
協(xié)議方式是土地使用權(quán)有意受讓方直接和國有土地所有者代表就有償使用土地進(jìn)行一對一的協(xié)商，確定土地使用權(quán)出讓金等有關(guān)事宜的方式。
《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條第三款規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)”。需增加現(xiàn)行的掛牌等出讓方式，國家作價(jià)人股授權(quán)經(jīng)營。
3．1．1．4 轉(zhuǎn)讓以劃拔方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”