房地產估價規范條文說明2

5．2．6 交易日期修正，是將可比實例在其成交日期時的價格修正到估價時點的價格。交易日期修正的方法，一般有：
1 采用房地產價格變動率進行修正。
2 利用房地產價格指數進行修正。
3 估價人員根據市場情況及其自己的經驗積累進行判斷修正。
在無房地產價格指數或變動率的情況下，估價人員可以根據當地房地產價格的變動情況和發展趨勢及自己的經驗積累進行判斷，加以修正。
房地產價格還可通過分析房地產價格隨時間推移的變動規律，采用時間序列分析，建立房地產價格與時間的相互關系模型來求取。
5．2．7 區域因素及區域因素修正。
1 影響房地產價格的區域因素主要包括：
(1)繁華程度，是指城市中某些職能在空間上的聚集，對企業單位和居民產生巨大的吸引力的結果，并影響房地產的收益和利潤的因素。如商業繁華程度可以從商業的集聚規模和等級兩方面進行分析量化。
(2)交通便捷程度，是指在空間地域上人們出行的可達性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路寬度、道路網密度、公交便捷程度和對外交通設施的分布狀況。
(3)環境，主要包括自然和人文環境條件及環境質量。環境質量是指區域大氣、水、噪聲的污染程度。
(4)景觀，包括人文景觀和自然風景。
(5)公共設施配套完備程度，包括城市基礎設施和社會公共服務設施兩部分。反映其完備程度的指標主要有設施水平、設施的保證率和齊備程度。
(6)城市規劃限制，主要包括對用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度等指標的限制。
不同用途的房地產，影響其價格的區域因素不同，具體比較修正時應分別選擇對其有影響的主要因素。
2 區域因素修正的方法：
區域因素修正，是將可比實例相對于估價對象由于外部環境差異所造成的價格差異排除，使修正后的可比實例價格能夠與估價對象房地產所處地段的實際情況相符。
區域因素修正的方法主要有兩種：一種是直接比較修正，即以估價對象房地產的各項區域因素狀況為基準，與可比實例相對應的區域因素逐項比較，然后確定修正比率。另一種是間接比較修正，即以設定的某標準房地產的各項區域因素為基準，將估價對象和可比實例的區域因素與其相比較，并根據比較結果逐項打分，然后再將分值轉化為修正比率，用修正比率乘以可比實例交易價格，即可得到修正后的可比實例在估價時點的價格。
5．2．8 個別因素的修正方法同區域因素修正方法，參見5．2．7說明。
5．2．9 市場比較法中的交易情況、交易日期、區域因素和個別因素修正，可采用百分率法、差額法或者回歸分析法。
1 百分率法：是將可比實例與估價對象房地產在某一方面的差異折算為價格差異的百分率來修正可比實例價格的方法。
2 差額法：是將可比實例與估價對象房地產條件的差異所導致的價格差額大小求出來，并在可比實例的價格上直接加上或減去這一數額，而求得估價對象房地產價格的修正方法。例如，可比實例房地產的朝向為面南，成交價格為2500元／m2，估價對象房地產的朝向為面東，而市場上同類型房地產朝南和朝東的差價為500元／m2，則：估價對象的價格：2500—500＝2000(元／m2)。
5．2．10 所選取的若干個可比實例價格經比較修正后，可選用下列方法之一計算綜合結果：
1 簡單算術平均法。例如，可比實例A、B、C經比較修正后的估價時點價格分別為1080元／m2、1078元／m2和1110元／m2，如果認為這三個價格具有同等重要性，則可求得一個綜合結果，即：綜合結果：(1080 1078 1110)／3=1089(元／m2)。
2 加權算術平均法。計算公式為：例如：上例中，若認為可比實例C與估價對象房地產的情況最為接近，A次之，B最差，則相應賦予權數為45％、35％、20％，則可求得一個綜合結果，即：綜合結果＝(1080×35％ 1078×40％ 1110×45％)／100＝1093(元／m2)。
3 中位數法。所謂中位數是指將多個可比實例經修正后的價格數額按大小順序排列后，將居于數列中點位置的可比實例價格作為綜合結果。例如：上例中的三個可比實例的價格按大小順序排列分別為C、A、B，即1110、1080、1078，位于中點位置上的為B，則可確定綜合結果為1080元／m2。
4 眾數法。眾數與中位數一樣，是一種位置平均數，它是將各總體單位按某一標志排序后整理成分布數列，如果其中有某一標志值出現的次數最多，即為眾數值。在房地產估價中，則需要選擇10個以上的可比實例，才可能用這種方法確定綜合結果，目前采用較少。
5．2．11 在房地產市場比較發育，交易實例資料比較豐富的地區，市場比較法除可直接用于評估房地產的價格或價值外，還可用于其他估價方法中有關參數的求取。例如，可用市場比較法先求取估價對象房屋的單位售價，再采用假設開發法估算其土地價格；又如，先用市場比較法求取估價對象房地產的租金水平或凈收益，再用收益法估算房屋或土地的價格或價值。 轉貼于：房地產估價師考試_考試大