注冊房地產估價師考試輔導：第八講

第8講 房地產交易管理制度與政策（下）

一、內容提要：

1、房屋租賃管理
2、房地產抵押管理

二、考試要求：

1、了解住房置業擔保機構和業務管理有關規定要求。
2、熟悉抵押的概念，租賃的概念和分類。
3、掌握房地產抵押的有關規定及實施要點，房地產租賃的有關規定。

第四節 房屋租賃管理

一、房屋租賃的概念及分類

1、房屋租賃的概念
房屋租賃是房地產市場中一種重要的交易形式。
房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。（《城市房地產管理法》）
房屋租賃，是指房屋所有權人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經營活動及以合作方式與他人從事經營活動的，均應遵守本辦法。即這幾種行為也應按照房屋租賃關系進行管理。[《城市房屋租賃管理辦法》(建設部第42號令)(以下簡稱《租賃管理辦法》)]
例題：房屋租賃是房地產市場中一種重要的( )形式。
A、轉讓 B、買賣 C、交易 D、析產
答案：C
2、 房屋租賃的分類
（1）按房屋所有權的性質，房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租賃。公有房屋的所有權人是國家，但在租賃關系中，國家并不作為民事法律主體出現，是采取授權的方式，由授權的單位具體管理。按照目前我國的管理體制，直管公房一般由各級人民政府房地產行政主管部門管理，房地產行政主管部門作為直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權利；自管公房由國家授權的單位管理。私有房屋的所有權人是指持有完全的房屋所有權證的個人。共有權人必須在所有共有權人同意后方可將房屋出租。
（2）按房屋的使用用途，房屋租賃分為住宅用房的租賃和非住宅用房的租賃。其中，非住宅用房的租賃包括辦公用房和生產經營用房的租賃。
例題：按房屋的使用用途，房屋租賃分為( )。
A、公有房屋的租賃 B、私有房屋的租賃 C、住宅用房的租賃 D、非住宅用房的租賃
答案：CD
二、房屋租賃的政策
我國采取對住宅用房與非住宅用房區別對待、分別管理的作法。對于住宅用房的租賃，《城市房地產管理法》規定：“住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在地城市人民政府規定的租賃政策。”對于租用房屋從事生產、經營活動的，《城市房地產管理法》規定：“租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。”對于租用房屋從事生產、經營活動的，在不違背政策法律的前提下，可以由租賃雙方根據平等、自愿的原則協商議定租金和其他租賃條款，而不應當由政府規定統一租金標準，要靠市場來進行調節和制約。
目前，下列政策仍將成為房屋租賃的重要依據，主要有：
(1)公有房屋租賃，出租人必須持有《房屋所有權證》和城市人民政府規定的其他證明文件，承租人必須持有房屋所在地城市人民政府規定的租房證明和身份證明(法人單位介紹信)。私有房屋出租人必須持有《房屋所有權證》，承租人必須持有身份證明。
(2)承租人在租賃期內死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關系的，出租人應當繼續履行原租賃合同。
(3)共有房屋出租時，在同等條件下，其他共有人有優先承租權。
(4)租賃期限內，房屋所有權人轉讓房屋所有權，原租賃協議繼續履行。
例題：我國對住宅用房與非住宅用房采取( )的作法。
A、一樣 B、區別對待 C、分別管理 D、相同
答案：BC
三、 房屋租賃的條件
公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：
(1)未依法取得《房屋所有權證》的；
(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
(3)共有房屋未取得共有人同意的；
(4)權屬有爭議的；
(5)屬于違章建筑的；
(6)不符合安全標準的；
(7)抵押，未經抵押權人同意的；
(8)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的。
例題： 下列房屋不得出租的包括( )。
A、未依法取得《房屋所有權證》的 B、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的； C、共有房屋，取得共有人同意的 D、權屬有爭議的 E、屬于違章建筑的
答案：ABDE
解析：共有房屋，取得共有人同意的，是符合出租條件的，因此，它不符合題意。