注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo):第九講
來源:發(fā)布時(shí)間:2008-10-07
一、內(nèi)容提要:
1、房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述
2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度
二、考試要求:
1、了解房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的概念、任務(wù)、目的、意義和原則。
2、掌握房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的基本內(nèi)容,幾種特殊 房地產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定。
三、內(nèi)容輔導(dǎo):
第一節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述
一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念
房地產(chǎn)權(quán)屬登記是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng),由房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)將有關(guān)申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記薄(權(quán)屬檔案)的法律行為。房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度是現(xiàn)代物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度。
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)登記發(fā)證和房屋權(quán)屬登記發(fā)證制度。房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記,并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。它包括對(duì)確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系所必須依據(jù)的房地產(chǎn)證明文件、資料進(jìn)行的綜合性管理,是房地產(chǎn)行政管理的重要的基礎(chǔ)性工作。
例題:房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)( )進(jìn)行登記,并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。
A、 房屋所有權(quán) B、抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利 C.土地所有權(quán) D.土地使用權(quán)
答案:A、B
解析:土地所有權(quán)、土地使用權(quán)應(yīng)由土地管理部門進(jìn)行管理,因此,AB是正確的。
二、 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的目的和意義
1、保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益
保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益是權(quán)屬登記管理的根本目的和出發(fā)點(diǎn)。
加強(qiáng)權(quán)屬登記管理工作,就是要及時(shí)、準(zhǔn)確地對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行登記、審查、確權(quán),發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)屬證書。凡經(jīng)房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)并頒發(fā)了房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房地產(chǎn),其權(quán)利人在房地產(chǎn)方面的權(quán)利,如房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)、房地產(chǎn)租賃和抵押權(quán)、公民合法繼承權(quán)等,都受到國(guó)家法律的保護(hù)。
2、保證交易安全,減少交易成本
房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn),價(jià)值量大、交易風(fēng)險(xiǎn)高。房地產(chǎn)登記能夠在法律上及時(shí)、準(zhǔn)確地確定房地產(chǎn)權(quán)屬,從而使房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受到法律保護(hù),免受他人的侵害。由于房地產(chǎn)權(quán)屬登記信息的公開性和登記內(nèi)容的可信賴性,為交易當(dāng)事人提供了較大的便利,減少了交易成本,保證了交易較快完成。
3、房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作
(1)房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè),首先需要權(quán)屬登記管理部門提供建設(shè)區(qū)域內(nèi)的土地和原有房屋的各種資料,以便合理的規(guī)劃建設(shè)用地,妥善安置原有住戶,并依法按有關(guān)規(guī)定對(duì)拆遷的房屋給予合理補(bǔ)償。
(2)房屋的買賣、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)租賃、抵押等房地產(chǎn)交易活動(dòng),都涉及房地產(chǎn)權(quán)屬和房屋的自然狀況,這就要求權(quán)屬登記管理部門提供該房地產(chǎn)的位置、權(quán)界、面積、建筑年代等準(zhǔn)確的資料,以便對(duì)交易的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
(3)房地產(chǎn)服務(wù),如住宅小區(qū)管理服務(wù)、房屋的管理和修繕服務(wù),需要權(quán)屬登記管理部門提供房地產(chǎn)權(quán)屬性質(zhì)及房地產(chǎn)的有關(guān)資料以便根據(jù)不同的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、不同的地段、面積、結(jié)構(gòu)、用途等具體情況,確定修繕范圍和收取的費(fèi)用,保證房地產(chǎn)的正常管理和服務(wù)。
綜上所述,房地產(chǎn)的發(fā)展離不開權(quán)屬登記管理工作。權(quán)屬登記管理貫穿房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、使用的全過程。
4、權(quán)屬登記管理為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù)
要搞好城市規(guī)劃、建設(shè)和管理,首先要了解城市土地的自然狀況,以及房屋的布局、結(jié)構(gòu)、用途等基本情況。權(quán)屬登記管理資料所提供的各種信息對(duì)舊城改造、新區(qū)建設(shè)、市政工程、道路交通、環(huán)保、綠化等城市建設(shè)和管理都是不可缺少的科學(xué)依據(jù)。
例題:( )是權(quán)屬登記管理的根本目的和出發(fā)點(diǎn)。
A、保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益 B、收取登記費(fèi) C.行使房管權(quán)力 D.保護(hù)房管部門的合法權(quán)益
答案:A
三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的任務(wù)
1、做好房地產(chǎn)登記發(fā)證工作
登記發(fā)證工作是權(quán)屬登記管理的主要的經(jīng)常性工作。在全國(guó)性房地產(chǎn)總登記工作的基礎(chǔ)上,主要的經(jīng)常性任務(wù)就是做好初始取得的土地使用權(quán)、新建房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓、變更、他項(xiàng)權(quán)利等的登記、核實(shí)、確權(quán)和發(fā)證工作,以及房地產(chǎn)滅失、土地使用權(quán)年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等的注銷工作。
2、 做好房地產(chǎn)測(cè)繪工作
房地產(chǎn)測(cè)繪是根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的需要,應(yīng)用測(cè)繪技術(shù)、提供以權(quán)屬為核心、權(quán)屬的單元界址為基礎(chǔ),以房屋及房屋所在平面位置、房屋狀況、面積為重點(diǎn)的房地產(chǎn)圖的一種技術(shù)服務(wù)。用于房屋權(quán)屬登記的房產(chǎn)測(cè)繪成果納入房地產(chǎn)權(quán)屬檔案統(tǒng)一管理。房地產(chǎn)測(cè)繪應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)的測(cè)量技術(shù)規(guī)范。房地產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系、自然狀況發(fā)生變化時(shí),應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確地進(jìn)行變更測(cè)量,使房地產(chǎn)圖和房地產(chǎn)實(shí)際情況保持一致。
3、 做好房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作
首先要做好現(xiàn)有權(quán)屬檔案資料的管理,以便檔案的科學(xué)管理和方便查閱利用。其次是在初始檔案的基礎(chǔ)上,根據(jù)權(quán)屬管理提供的權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更情況,對(duì)權(quán)屬檔案進(jìn)行不斷修正、補(bǔ)充和增籍、滅籍工作,以保持權(quán)屬檔案資料的完整、準(zhǔn)確,使圖、檔、卡、冊(cè)與實(shí)際情況保持一致。
除了以上三種任務(wù)外,權(quán)屬登記管理工作還要為征地、拆遷房屋、落實(shí)私房政策的房產(chǎn)審查和處理權(quán)屬糾紛提供依據(jù)。
例題:房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的任務(wù)包括( )。
A、做好房地產(chǎn)登記發(fā)證工作 B、做好房地產(chǎn)測(cè)繪工作 C.做好房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作 D.為征地、拆遷房屋、落實(shí)私房政策的房產(chǎn)審查和處理權(quán)屬糾紛提供依據(jù)
答案:ABCD
四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的原則
1、房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實(shí)行權(quán)利主體一致的原則
房地產(chǎn)是一個(gè)有機(jī)的不可分割的整體。因此,房屋所有權(quán)人和該房屋占用的土地使用權(quán)人,必須同屬一人(包括法人和自然人),法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí),如發(fā)現(xiàn)房屋所有權(quán)人與該房屋所占用的土地使用權(quán)人不屬同一人時(shí),應(yīng)查明原因,查不清的,暫不予辦理登記。
2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的屬地管理原則
房地產(chǎn)是坐落在一定的自然地域上的不可移動(dòng)的資產(chǎn)。因此,房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理必須堅(jiān)持屬地管理原則,即只能由市(縣)房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)所轄區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理工作;房地產(chǎn)權(quán)利人也只能到房屋所在地的市(縣)房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記。
例題:房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實(shí)行權(quán)利主體( )的原則。
A、一致 B、不一致 C.相分離 D.相排斥
答案:A
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