房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo):第十二講

來源:發(fā)布時間:2008-10-07

第12講 物業(yè)管理制度與政策
一、內(nèi)容提要:

1、物業(yè)管理概述
2、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
3、前期物業(yè)管理
4、物業(yè)管理服務(wù)
5、物業(yè)的使用與維護(hù)
6、法 律 責(zé) 任
7、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)
8、維 修 基 金
二、考試要求:

1、了解物業(yè)管理的基本概念、性質(zhì)、基本內(nèi)容,業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會權(quán)利和義務(wù)。
2、熟悉物業(yè)管理服務(wù)的要求。
3、掌握物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的要求,維修基金的籌集和使用。
三、內(nèi)容輔導(dǎo):

第一節(jié) 物業(yè)管理概述

一、物業(yè)與物業(yè)管理基本概念

1、物業(yè)的含義
從物業(yè)管理的角度來說,物業(yè)是指各類房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。各類房屋可以是建筑群,也可以是單體建筑,同時,物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱謂,如一個住宅單元。同一宗物業(yè),往往分屬一個或多個產(chǎn)權(quán)所有者。附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地是指與上述建筑物相配套或為建筑物的使用者服務(wù)的室內(nèi)外各類設(shè)備、市政公用設(shè)施和與之相鄰的場地、庭院、干道等。
2、物業(yè)管理的含義
物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。其中委托和有償是物業(yè)管理的兩個基本特點(diǎn)。委托應(yīng)有委托合同。
物業(yè)管理企業(yè),通常稱為物業(yè)管理公司。房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會,代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
3、物業(yè)管理的目的
物業(yè)管理的目的是為了保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能,使其保值增值,并為業(yè)主或非業(yè)主使用人創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境,最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一和同步增長,提高城市的現(xiàn)代文明程度。
例題:( )是物業(yè)管理的兩個基本特點(diǎn)。
A、有償 B、無償 C.委托 D.利用
答案:AC
二、物業(yè)管理的性質(zhì)
物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理;是與隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理;是與建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制要求相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、市場化的管理。物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)。社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特性。
(1)社會化
物業(yè)管理社會化有兩個基本含義,一是業(yè)主從社會上選聘物業(yè)管理企業(yè);二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。
物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會化的必要前提,現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工則是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。
(2)專業(yè)化
市場化是物業(yè)管理的最主要的特點(diǎn)。 物業(yè)管理的專業(yè)化是指由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂,按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的要求去實施專業(yè)化管理。因此,物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的專業(yè)資質(zhì)并達(dá)到一定的專業(yè)水平。
(3)市場化
在市場經(jīng)濟(jì)條件下,物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營,所提供的商品是勞務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運(yùn)作,向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù),業(yè)主和使用人購買并消費(fèi)這種服務(wù)。這種通過市場競爭機(jī)制和商品經(jīng)營的方式所實現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化。
例題(判斷):1、市場化是物業(yè)管理的最主要的特點(diǎn)。( )
答案:對
2、物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)。社會化、私有化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特性。( )
答案:錯
三、物業(yè)管理的基本內(nèi)容
社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理實質(zhì)是一種綜合的經(jīng)營性管理服務(wù),融管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體,在服務(wù)中完善經(jīng)營與管理,三者相互聯(lián)系、相互促進(jìn)。物業(yè)管理涉及的領(lǐng)域相當(dāng)廣泛,其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為:常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。
1、常規(guī)性的公共服務(wù)
這是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務(wù)工作,是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用人提供的最基本的管理和服務(wù),目的是確保物業(yè)的完好與正常使用,維持正常的工作生活秩序和良好環(huán)境。公共性服務(wù)管理工作,物業(yè)的所有住用人每天都能享受到,其具體內(nèi)容和要求在物業(yè)管理委托合同中應(yīng)明確規(guī)定。
公共服務(wù)主要有以下8項:
(1)房屋共用部位的維護(hù)與管理;
(2)房屋共用設(shè)備設(shè)施及其運(yùn)行的維護(hù)和管理;
(3)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù);
(4)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項的服務(wù);
(5)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)。包括房屋裝修的申請與批準(zhǔn)及對裝修的設(shè)計、安
全等各項管理工作;
(6)維修基金的代管服務(wù)。這是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)
人委托,對代管的房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理工作;
(7)物業(yè)檔案資料的管理;
(8)代收代繳收費(fèi)服務(wù)。
2、針對性的專項服務(wù)
針對性的專項服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大住用人,為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務(wù)工作。其特點(diǎn)是物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項目,并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布,當(dāng)住用人需要這種服務(wù)時,可自行選擇。專項服務(wù)實質(zhì)上是一種代理業(yè)務(wù),為住用人提供工作、生活的方便。專項服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的主渠道。
專項服務(wù)的內(nèi)容主要有日常生活、商業(yè)服務(wù)、文教衛(wèi)體、社會福利及各類中介服務(wù)五大類。
3、委托性的特約服務(wù)
特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務(wù),通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求、物業(yè)管理企業(yè)在專項服務(wù)中也未設(shè)立,而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求,此時,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其需求,提供特約服務(wù)。
特約服務(wù)實際上是專項服務(wù)的補(bǔ)充和完善。當(dāng)有較多的住用人有某種需求時,物業(yè)管理企業(yè)可將此項特約服務(wù)納入專項服務(wù)。
上述三大類管理與服務(wù)工作是物業(yè)管理的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理時,第一大類是最基本的工作,是必須做好的。同時根據(jù)自身的能力和住用人的需求,確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項目與內(nèi)容,采取靈活多樣的經(jīng)營機(jī)制和服務(wù)方式,以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務(wù)工作,并不斷拓展其廣度和深度。
例題:物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理時,( )是最基本的工作。
A、常規(guī)性的公共服務(wù) B、針對性的專項服務(wù) C.委托性的特約服務(wù) D.臨時服務(wù)
答案:A
糾錯

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