房地產估價師考試輔導第二十二講

第22講 城市規劃基礎知識

一、內容提要：
1、城市規劃概述
2、城市總體規劃
3、城市詳細規劃
二、考試要求：
1、了解城市規劃的作用、任務、體系和管理系統。
2、熟悉城市總體規劃、城市分區規劃、城市詳細規劃、城市用地分類。
3、掌握控制性詳細規劃的控制體系，城市用地評價的基本內容。
第一節 城市規劃概述
一、城市規劃的作用和任務
1、 城市規劃
城市規劃是為了實現一定時期內城市的經濟和社會發展目標，確定城市性質、規模和發展方向，合理利用城市土地，協調城市空間布局和進行各項建設的綜合部署和全面安排。城市規劃是建設城市和管理城市的基本依據，是保證城市空間資源有效配置和土地合理利用的前提和基礎，是實現城市經濟和社會發展目標的重要手段之一。
2、 城市規劃的作用
城市規劃是代表國家意志的政府行為，是政府通過對城市未來發展目標的確定，制定實現這些目標的途徑、步驟和行動綱領，以及對城市空間，尤其是土地資源的配置來引導和控制未來城市發展的綱領性文件。
城市規劃的作用體現在下列三個層次。
(1)城市規劃是國家對城市建設進行宏觀調控的手段
(2)城市規劃是政策形成和實施的工具
從本質上講，城市規劃就是一種政策表述，它表明政府對特定地區的建設和發展在未來時段所要采取的行動，
(3)城市規劃形成了城市未來的空間架構
城市規劃的主要對象是城市的空間系統。城市規劃以城市土地利用配置為核心，建立起城市未來發展的空間結構。城市規劃限定了城市中各項未來建設的空間區位和建設強度，在具體的建設過程中擔當了監督者的角色。
3、 城市規劃的任務
(1)確定城市的規模和發展方向，實現城市的經濟和社會發展目標。(2)從城市的整體和長遠利益出發，合理和有序地配置城市空間資源。(3)通過空間資源配置，提高城市的運作效率，促進經濟和社會發展。(4)確保城市經濟和社會發展與生態環境相協調，增強城市發展的可持續性。(5)建立各種引導機制和控制規則，確保各項建設活動與城市發展目標相一致。
城市規劃經過法律規定的程序審批確立后，就具有法規效力。
例題（判斷）：1、城市規劃是建設城市和管理城市的基本依據，是保證城市空間資源有效配置和土地合理利用的前提和基礎。（ ）
答案：對
2、城市規劃未經法律規定的程序審批，就具有法規效力。 ( )
答案：錯
二、 城市規劃體系
一個國家的城市規劃體系一般包括規劃法律體系、規劃行政體系和規劃運作體系三個基本方面。
1 、 城市規劃法律體系
城市規劃法律體系包括基本法律(主干法)及其配套法規(從屬法規)。我國還分為國家和地方兩個層面的規劃法律體系。
我國的法律制度體系由法律、法規、規章和規范性文件構成。城市規劃的基本法律是由國家立法機構頒布的法律和地方立法機構頒布的地方性法規構成。配套法規是由國務院城市規劃行政主管部門制訂的行政法規、規章、規范性文件等構成。我國的城市規劃基本法律是《中華人民共和國城市規劃法》，由全國人民代表大會常務委員會制定；配套法規如《城市規劃編制辦法》由國家規劃主管部門建設部制定。
2、 城市規劃行政體系
城市規劃行政體系包括城市規劃的編制和審批兩個方面。我國實行城市規劃編制和審批的分級管理體制。縣以上各級城市人民政府是負責組織城市規劃編制的行政管理部門。
編制城市規劃一般分為總體規劃和詳細規劃兩個階段。根據實際需要，大、中城市在總體規劃的基礎上可以編制分區規劃。詳細規劃分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。直轄市的城市總體規劃由直轄市人民政府報國務院審批。省和自治區人民政府所在地城市、城市人口在100萬以上的城市以及國務院指定的其他城市的總體規劃，由省、自治區人民政府審查同意后，報國務院審批。其他城市的總體規劃和縣級人民政府所在地鎮的總體規劃，報省、自治區和直轄市人民政府審批；其中市管轄的縣級人民政府所在地鎮的總體規劃，報市人民政府審批。分區規劃和詳細規劃一般由市人民政府城市規劃行政主管部門審批。縣級人民政府所在地鎮的城市規劃由縣級人民政府負責組織編制。
3 、 城市規劃運作體系
城市規劃運作體系包括城市規劃具體編制和城市規劃實施控制兩個方面。
(1)城市規劃具體編制
城市規劃具體編制分為戰略性發展規劃的編制和實施控制性規劃的編制。我國的城市規劃一般分為城市總體規劃和城市詳細規劃。城市總體規劃屬于戰略性發展規劃。城市詳細規劃作為對城市建設實施控制的直接依據，屬于實施控制性規劃。
根據編制的深度和內容，城市詳細規劃又可以進一步分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。控制性詳細規劃是以城市總體規劃或分區規劃為依據。修建性詳細規劃是以城市總體規劃、分區規劃或控制性詳細規劃為依據。
(2)城市規劃實施控制
一般來說，城市規劃實施控制可以分為通則式和判例式。我國的城市規劃控制基本上屬于判例式，即任何開發建設項目都必須專門申請規劃許可，規劃審批人員在審理個案時享有一定的自由裁量權。規劃審批的主要依據是控制性詳細規劃，同時還考慮其他相關因素。
例題（判斷）：1、編制城市規劃一般分為總體規劃和詳細規劃兩個階段。（ ）
答案：對
2、分區規劃和詳細規劃一般由市人民政府審批。 ( )
答案：錯
三、城市規劃管理系統
城市規劃管理系統由相互聯系的四個子系統組成。
(1)城市規劃決策系統。即城市規劃的組織編制和審批管理系統，主要負責制定城市規劃。城市規劃編制和審批是個連續的過程。城市規劃組織編制管理是制定城市規劃的前期管理工作，城市規劃的審批管理是制定城市規劃的后期管理工作。
(2)城市規劃執行系統。即城市規劃實施管理系統。由于建設工程性質的多樣性，根據其形態和管理操作要求不同，可以將建設工程分為建筑工程、市政管線工程和市政交通工程三項內容分別管理。
(3)城市規劃反饋系統。即城市規劃實施的監督檢查管理系統。
(4)城市規劃保障系統。城市規劃管理系統運行保障條件很多，諸如組織、人員、體制、機制、法制等。
例題：城市規劃管理系統由( )系統組成。
A、城市規劃決策系統 B、城市規劃執行系統 C．城市規劃反饋系統 D．城市規劃保障系統
答案：ABCD