2013年房估師考試經營與管理學習筆記（23）

　　1.4.3.2 未來經營費用風險

　　未來經營費用風險，是指物業實際經營管理費用支出超過預期經營費用而帶 來的風險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業的維修費用和保險費均由 租客承擔的情況下，也會由于建筑技術的發展和人們對建筑功能要求的提高而影 響到物業的使用，使后來的物業購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些 在初始評估中是不可能考慮到的。

　　所以，置業投資者已經開始認識到，即使是對新建成的甲級物業投資，也會 面對著建筑物功能過時所帶來的風險。房地產估價人員在估價房地產的市場價值 時，也開始注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費用對當前房地產市 場價值的影響。

　　其他未來會遇到的經營費用包括由于建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修 復費用和不可預見的法律費用(例如租金調整時可能會引起爭議而訴諸法律)。

　　1.4.3.3 資本價值風險

　　資本價值在很大程度上取決于預期收益現金流和可能的未來經營費用水平。 然而，即使收益和費用都不發生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。 這種情況在證券投資市場上最為明顯。房地產投資收益率也經常變化，雖然這種 變化并不像證券市場那樣頻繁，但是在幾個月或更長一段時間內的變化往往也很 明顯，而且從表面上看這種變化和證券市場、資本市場并沒有直接聯系。房地產 投資收益率的變化很復雜，人們至今也沒有對這個問題給出權威的理論解釋。但 是，預期資本價值和現實資本價值之間的差異即資本價值的風險，在很大程度上 影響著置業投資的績效。

　　1.4.3.4 比較風險

　　比較風險又稱機會成本風險，是指投資者將資金投入房地產后，失去了其他 投資機會，同時也失去了相應可能收益的風險。

　　1.4.3.5 時間風險

　　時間風險，是指房地產投資中與時間和時機選擇因素相關的風險。房地產投 資強調在適當的時間、選擇合適的地點和物業類型進行投資，這樣才能使其在獲 得最大投資收益的同時使風險降至最低限度。時間風險的含義不僅表現為選擇合 適的時機進入市場，還表現為物業持有時間的長短、物業持有過程中對物業重新 進行裝修或更新改造時機的選擇、物業轉售時機的選擇以及轉售過程所需要時間 的長短等。