2013年房估師《理論與實(shí)務(wù)》考試要點(diǎn)（17）

　　9．難以變現(xiàn)

　　也稱為變現(xiàn)能力弱、流動(dòng)性差

　　變現(xiàn)能力是在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度

　　房地產(chǎn)交易手續(xù)復(fù)雜，成交時(shí)間長(zhǎng)，變現(xiàn)能力差

　　當(dāng)房地產(chǎn)權(quán)利人急需而不得不將房地產(chǎn)快速轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金時(shí)，只有以相當(dāng)幅度的降價(jià)為代價(jià)才能實(shí)現(xiàn)

　　影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的主要因素（七項(xiàng)） 通用性（用途轉(zhuǎn)化的能力）、獨(dú)立使用性、房地產(chǎn)價(jià)值的大小、房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度、區(qū)位、該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況

　　10．保值增值（了解）

　　引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因（五方面）對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良——投資增值，外部經(jīng)濟(jì)——自然增值， 需求增加導(dǎo)致稀缺性增加——自然增值，通貨膨脹——保值，房地產(chǎn)使用管制改變——自然增值

　　房地產(chǎn)具有保值功能——能抵御通貨膨脹

　　房地產(chǎn)增值的速度可以抵消貨幣的貶值速度

　　房地產(chǎn)的保值是從總體趨勢(shì)來(lái)講，波浪式上升，不排除波動(dòng)

　　房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（ 　）引起的。【2005年真題】
　　A．裝飾裝修改造
　　B．通貨膨脹
　　C．需求增加導(dǎo)致稀缺性增加
　　D．改進(jìn)物業(yè)管理
　　E．周圍環(huán)境改善

　　【答案】CE

　　【解析】三種自然增值原因：外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變

　　AD 屬于投資增值而非自然增值 B 屬于保值而非自然增值

　　房地產(chǎn)的特性包括（ 　）。
　　A．獨(dú)一無(wú)二
　　B．需求有限
　　C．流動(dòng)性好
　　D．相互影響
　　E．保值增值

　　【答案】ADE