2013年房估師《理論與實務》考試要點（17）

　　9．難以變現

　　也稱為變現能力弱、流動性差

　　變現能力是在沒有過多損失的條件下，將非現金財產轉換為現金的速度

　　房地產交易手續復雜，成交時間長，變現能力差

　　當房地產權利人急需而不得不將房地產快速轉換為現金時，只有以相當幅度的降價為代價才能實現

　　影響房地產變現能力的主要因素（七項） 通用性（用途轉化的能力）、獨立使用性、房地產價值的大小、房地產的可分割轉讓性、房地產的開發程度、區位、該類房地產的市場狀況

　　10．保值增值（了解）

　　引起房地產價格上升的原因（五方面）對房地產進行投資改良——投資增值，外部經濟——自然增值， 需求增加導致稀缺性增加——自然增值，通貨膨脹——保值，房地產使用管制改變——自然增值

　　房地產具有保值功能——能抵御通貨膨脹

　　房地產增值的速度可以抵消貨幣的貶值速度

　　房地產的保值是從總體趨勢來講，波浪式上升，不排除波動

　　房地產具有保值增值特性，真正的房地產自然增值是由于（ �。┮�起的�！�2005年真題】
　　A．裝飾裝修改造
　　B．通貨膨脹
　　C．需求增加導致稀缺性增加
　　D．改進物業管理
　　E．周圍環境改善

　　【答案】CE

　　【解析】三種自然增值原因：外部經濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產使用管制改變

　　AD 屬于投資增值而非自然增值 B 屬于保值而非自然增值

　　房地產的特性包括（ �。�。
　　A．獨一無二
　　B．需求有限
　　C．流動性好
　　D．相互影響
　　E．保值增值

　　【答案】ADE