2013年房估師《理論與實務》考試要點（16）

　　企業有關經濟行為的需要

　　企業合并、分立、改制、上市、對外投資、合資、合作、資產重組、產權轉讓、租賃、清算等經濟行為，往往需要對企業整體資產或者其中的房地產進行估價，為有關決策等提供參考依據。

　　(1)企業合并是指兩個以上企業合并為一個企業的行為。企業合并有吸收合并和新設合并。吸收合并是指兩個以上企業合并時，其中的一個企業吸收了其他企業而存續，被吸收的企業解散。新設合并是指兩個以上企業合并設立一個新的企業，合并各方解散。在現實中，一個企業吸收其他企業的動機之一，是看中了被吸收企業的場地和房屋，以取得企業發展所需要的場所。在這種情況下，根據具體情況，需要評估被吸收企業的價值或者其場地和房屋的價值。

　　(2)企業分立是指一個企業分為兩個以上企業的行為。企業分立的，其財產需要作相應的分割，從而需要估價為財產分割提供參考依據。

　　(3)企業改制是指國有或集體企業、事業單位整體或者部分改為有限責任公司、股份有限公司或者股份合作制等形式。

　　(4)企業上市是指股份有限公司按照法律法規的規定及監管機構要求的程序在證券交易所公開發行股票并掛牌交易，為企業發展融通資金的行為。

　　(5)企業對外投資是指企業以貨幣、實物、無形資產或者購買股票、債券等有價證券方式向其他單位投資的行為。其中，企業以房地產或者房地產為主的非貨幣財產對外投資的，通常需要房地產估價提供服務。

　　(6)企業合資是指兩個以上企業共同出資成立另外公司并分享股權，以進行某些新產品、新技術或新事業的開發。其中，企業以房地產或者房地產為主的非貨幣財產出資的，通常需要房地產估價提供服務。

　　(7)企業合作是指不同企業之間通過協議或其他聯合方式，共同開發產品或市場，共享利益，以獲取整體優勢的經營方式。例如，一方提供土地、房屋，另一方或多方提供資金、設備，開展有關合資、合作，然后各方按照一定比例分配相關的利益。在這種情況下，需要評估所提供的土地、房屋的價值，以便與所提供的資金、設備的價值進行比較，從而為確定各方的利益分配比例提供參考依據。

　　(8)企業資產重組是指根據業務重組的需要，對同一企業內部或者不同企業之間現存的各類資產進行重新組合。

　　(9)企業產權轉讓是指企業產權持有者將所持有的企業產權有償轉移給他人(法人、自然人或者其他組織)的行為。在企業產權轉讓中，轉讓方需要估價為其確定企業產權轉讓價格提供參考依據，受讓方需要估價為其確定出價或報價提供參考依據。

　　(10)企業租賃是指企業的所有者在一定期限內，以收取租金的形式，將企業整體資產或者部分資產的經營使用權轉讓給其他經營使用者的行為。

　　(11)企業清算是指企業違反法律法規被依法關閉、出資人決定解散、被依法宣告破產、公司章程規定的營業期限屆滿或公司章程規定的其他解散事由出現等情況下的企業財產清理、處理等。

　　此外，企業運營中的房地產，根據會計計量的需要或者有關監管的要求，對其公允價值或市場價值進行評估。例如，為財務報告或相關會計事項進行的估價。《企業會計準則第3號—投資性房地產》(2006年2月15日財會[2006]3號)第三章第十條規定：“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。”投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。《證券法》第一百四十九條規定：“國務院證券監督管理機構認為有必要時，可以委托會計師事務所、資產評估機構對證券公司的財務狀況、內部控制狀況、資產價值進行審計或者評估。”

　　房地產行政管理的需要

　　中國經濟體制改革將過去高度集權的計劃經濟轉變為市場經濟，相應地，對于各類資產的行政管理從過去單純的實物管理轉到重視價值管理，實行實物管理與價值管理相結合。在這種情況下，房地產行政管理不僅需要搞清楚土地和房屋的數量、質量，也需要搞清楚土地和房屋的價值量及其增值或貶值情況。這就需要房地產估價。

　　有關法律法規提出了許多房地產行政管理的要求，搞好這些房地產行政管理工作，需要房地產估價提供相關參考依據，例如《城市房地產管理法》提出的下列房地產行政管理要求：

　　(1)第十三條規定：“采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價”—如何確定最低價，需要估價提供參考依據。

　　(2)第十八條規定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，相應調整土地使用權出讓金”;第四十三條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，相應調整土地使用權出讓金”—如何相應調整土地使用權出讓金(即改變土地用途的補地價應為多少)，需要估價提供參考依據。

　　(3)第三十四條規定：“房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估”;第三十三條規定：“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布”—如何確定基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格，需要估價提供參考依據。

　　(4)第三十五條規定：“房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報”—如何判斷申報的成交價是否瞞報或者作了不實的申報，需要估價提供參考依據。

　　(5)第四十條規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金”，或者“按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理”;第五十五條規定：“房屋所有權人將以劃撥方式取得土地使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家”—如何確定應繳納的土地使用權出讓金數額，如何知道轉讓房地產所獲收益中多少為土地收益，出租房屋的租金中含有多少土地收益，需要估價提供參考依據。

　　(6)第五十一條規定：“設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額”—如何知道拍賣所得的價款中多少為土地使用權出讓金，需要估價提供參考依據。

　　(7)第五十二條規定：“房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償”—如何知道拍賣所得的價款中多少為新增房屋所得，需要估價提供參考依據。