2013年房估師《理論與實(shí)務(wù)》考試要點(diǎn)（11）

　　估價(jià)結(jié)果

　　估價(jià)結(jié)果是指估價(jià)師分析、測(cè)算和判斷出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值及提供的相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。由于估價(jià)結(jié)果對(duì)估價(jià)委托人十分重要，估價(jià)委托人通常會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果有特別的期望。但因估價(jià)工作的客觀公正性質(zhì)，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)不能在估價(jià)結(jié)果上讓“客戶(hù)滿意”;不能在未估價(jià)之前就征求估價(jià)委托人或其他估價(jià)利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見(jiàn)，也不能在完成估價(jià)之前與他們討論估價(jià)結(jié)果，因?yàn)檫@有可能影響估價(jià)獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行;更不得迎合估價(jià)委托人的高估或者低估要求來(lái)爭(zhēng)取估價(jià)業(yè)務(wù)。

　　還值得說(shuō)明的是，雖然要求估價(jià)結(jié)果是客觀合理的，但實(shí)際上的估價(jià)結(jié)果可能帶有估價(jià)師的主觀因素，受估價(jià)師專(zhuān)業(yè)能力和職業(yè)道德的影響，并且所要求的客觀合理的估價(jià)結(jié)果和實(shí)際上的估價(jià)結(jié)果又都可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上真正交易的成交價(jià)格有所不同。出現(xiàn)這種情況的原因，不一定是估價(jià)結(jié)果存在問(wèn)題，可能是成交價(jià)格受到交易者的個(gè)別情況的影響，或者房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況或估價(jià)對(duì)象狀況因成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同而發(fā)生了變化。

　　國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要

　　國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付出讓金等費(fèi)用的行為。目前，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議等方式。在招標(biāo)出讓方式中，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)出讓人)需要確定招標(biāo)底價(jià)，投標(biāo)人需要確定投標(biāo)報(bào)價(jià)。在拍賣(mài)出讓方式中，出讓人需要確定拍賣(mài)底價(jià)(保留價(jià))，競(jìng)買(mǎi)人需要確定自己的最高出價(jià)(最高應(yīng)價(jià)或最高報(bào)價(jià))在掛牌出讓方式中，出讓人需要確定掛牌底價(jià)，競(jìng)買(mǎi)人需要確定自己的最高報(bào)價(jià)。在協(xié)議出讓方式中，出讓人需要提出出讓價(jià)格、確定協(xié)議出讓最低價(jià)，土地使用者需要確定自己的最高出價(jià)。此外，對(duì)于列入招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓計(jì)劃內(nèi)的具體地塊有使用意向、提出用地預(yù)申請(qǐng)的單位和個(gè)人，需要承諾愿意支付的土地價(jià)格;出讓人需要認(rèn)定其承諾的土地價(jià)格是否可以接受。因此，無(wú)論是哪種出讓方式，都需要對(duì)擬出讓地塊進(jìn)行估價(jià)，為出讓人確定各種出讓底價(jià)提供參考依據(jù)，或者為欲受讓人確定各種出價(jià)提供參考依據(jù)。