2013年房估師《理論與實務》考試要點（11）

　　估價結果

　　估價結果是指估價師分析、測算和判斷出的估價對象價值及提供的相關專業意見。由于估價結果對估價委托人十分重要，估價委托人通常會對估價結果有特別的期望。但因估價工作的客觀公正性質，估價師和估價機構不能在估價結果上讓“客戶滿意”;不能在未估價之前就征求估價委托人或其他估價利害關系人對估價結果的意見，也不能在完成估價之前與他們討論估價結果，因為這有可能影響估價獨立、客觀、公正地進行;更不得迎合估價委托人的高估或者低估要求來爭取估價業務。

　　還值得說明的是，雖然要求估價結果是客觀合理的，但實際上的估價結果可能帶有估價師的主觀因素，受估價師專業能力和職業道德的影響，并且所要求的客觀合理的估價結果和實際上的估價結果又都可能與估價對象在市場上真正交易的成交價格有所不同。出現這種情況的原因，不一定是估價結果存在問題，可能是成交價格受到交易者的個別情況的影響，或者房地產市場狀況或估價對象狀況因成交日期與估價時點不同而發生了變化。

　　國有建設用地使用權出讓的需要

　　國有建設用地使用權出讓是指國家將國有建設用地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付出讓金等費用的行為。目前，國有建設用地使用權出讓有招標、拍賣、掛牌和協議等方式。在招標出讓方式中，市、縣人民政府國土資源行政主管部門(以下簡稱出讓人)需要確定招標底價，投標人需要確定投標報價。在拍賣出讓方式中，出讓人需要確定拍賣底價(保留價)，競買人需要確定自己的最高出價(最高應價或最高報價)在掛牌出讓方式中，出讓人需要確定掛牌底價，競買人需要確定自己的最高報價。在協議出讓方式中，出讓人需要提出出讓價格、確定協議出讓最低價，土地使用者需要確定自己的最高出價。此外，對于列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的具體地塊有使用意向、提出用地預申請的單位和個人，需要承諾愿意支付的土地價格;出讓人需要認定其承諾的土地價格是否可以接受。因此，無論是哪種出讓方式，都需要對擬出讓地塊進行估價，為出讓人確定各種出讓底價提供參考依據，或者為欲受讓人確定各種出價提供參考依據。