2013年房估師《理論與實務》考試要點（10）

　　估價程序

　　估價程序(appraisal process)是指完成一個估價項目所需要做的各項工作按照它們之間的內在聯系排列出的先后次序。房地產估價的基本程序是：⑴獲取估價業務;⑵受理估價委托;⑶制定估價作業方案;⑷搜集估價所需資料;⑸實地查看估價對象;⑹分析估價對象價值;⑺測算估價對象價值;⑻判斷估價對象價值;⑼撰寫估價報告;⑽內部審核估價報告;⑾交付估價報告;⑿估價資料歸檔。

　　通過估價程序可以看到一個估價項目運作的全過程，可以了解到一個估價項目中各項具體工作之間的相互關系。履行必要的估價程序，是規范估價行為，保障估價質量，提高估價效率，防范估價風險的重要方面。

　　估價方法

　　房地產估價應采用科學的方法(appraisal approach)進行分析、測算和判斷，不能僅憑經驗進行主觀判斷。一宗房地產的價值通常可以通過下列3個途徑來求取：

　　(1)近期市場上類似房地產是以什么價格進行交易的——基于理性而謹慎的買者肯出的價錢不會高于其他買者最近購買類似房地產的價格，即基于類似房地產的成交價格來衡量其價值。所謂類似房地產(similar propeny)，是指與估價對象處在同一供求范圍內，并在用途、規模、建筑結構、檔次、權利性質等方面與估價對象相同或者相似的房地產。類似房地產簡單地說就是與估價對象相同或者相似的房地產。所謂同一供求范圍，也稱為同一供求圈、同一市場，是指與估價對象之間具有一定的替代關系，價格會相互影響的房地產區域范圍。

　　(2)如果將該宗房地產出租或營業預計可以獲得多少收益—基于理性而謹

　　慎的買者肯出的價錢不會高于該宗房地產的預期收益的現值之和，即基于該宗房

　　地產的預期收益來衡量其價值。

　　(3)如果重新開發建設一宗類似房地產需要多少費用—基于理性而謹慎的買者肯出的價錢不會高于重新開發建設類似房地產所必要的代價，即基于房地產的重新開發建設成本來衡量其價值。

　　由上述三個途徑便產生了三大基本估價方法，即市場法、收益法和成本法。此外，還有基本估價方法衍生的一些其他估價方法，如假設開發法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法等。

　　關于基本估價方法，值得指出的是，美國體系為成本法(cost approach)、市場比較法(market comparison approach，sales comparison approach)、收益法(income approach)三種;英國體系為比較法(compari sonmethod，comparative method)、投資法(investment method)、剩余法(residual method)、利潤法(profits method)、承包商法(contractors method)五種。英國的比較法與美國的市場比較法相同，英國的投資法和利潤法可以歸為收益法(income approach，兩者的區別主要在于估價對象不同，投資法用于出租的房地產估價，利潤法用于營業的房地產估價)，而剩余法和承包商法可以歸為成本法(cost based approach)因此，英國的估價方法與美國的估價方法本質上是相同的。

　　本書將在后面的章節中分別介紹市場法、收益法、成本法、假設開發法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法及其運用。每種估價方法都有其適用的估價對象和估價需要具備的條件，這些方法有時可以同時運用，以相互驗證，有時是相互補充的，但不應相互替代。估價師應當熟知、理解各種估價方法及其綜合運用，正確運用估價方法進行估價。在評估一宗房地產的價值時，當理論上可以同時采用多種估價方法進行估價的，應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意排除可以采用的估價方法。如果確因客觀條件不能采用某種方法的，必須在估價報告中充分說明不采用的理由。

　　8.如果估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，則應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍。( )(2002年試題)

　　答案：對