2013年房估師考試《制度與政策》輔導資料（56）

　　拍賣出讓方式

　　拍賣出讓是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。拍賣出讓是按規定時間、地點，利用公開場合由政府的代表者——土地行政主管部門主持拍賣(指定)地塊的土地使用權(也可以委托拍賣行拍賣)，由拍賣主持人首先叫底價，諸多競報者輪番報價，最后一般出最高價者取得土地使用權。出讓方用叫價的辦法將土地使用權一般拍賣給出價最高者(競買人)拍賣出讓方式的特點是有利于公平競爭，它適用于區位條件好，交通便利的鬧市區、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。競買人不足三人，或者競買人的最高應價未達到底價時，應當終止拍賣。

　　拍賣會依照下列程序進行：

　　(1)主持人點算競買人;

　　(2)主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間范圍、現狀、用途、使用年期、規劃指標要求、開工和竣工時間以及其他有關事項;

　　(3)主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示;

　　(4)主持人報出起叫價;

　　(5)競買人舉牌應價或者報價;

　　(6)主持人確認該應價或者報價后繼續競價;

　　(7)主持人連續三次宣布同一應價或者報價而沒有再應價或者報價的，主持人落槌表示拍賣成交;

　　(8)主持人宣布最高應價或者報價者為競得人。

　　協議出讓方式

　　協議出讓指政府作為土地所有者(出讓人)與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。協議出讓方式的特點是自由度大，不利于公平競爭。但對一些缺乏競爭的行業仍然是土地使用權出讓的方式之一。這種方式適用于公共福利事業和非盈利性的社會團體、機關單位用地和某些特殊用地。應當以招標拍賣掛牌方式出讓國有建設用地使用權而擅自采用協議方式出讓的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　由于協議出讓不適用于房地產用地，其程序在此不作詳述。

　　以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，中標人、競得人支付的投標、競買保證金，轉作受讓地塊的定金。出讓人應當向中標人發出中標通知書或者與競得人簽訂成交確認書。中標通知書或者成交確認書應當包括出讓人和中標人或者競得人的名稱，出讓標的，成交時間、地點、價款以及簽訂國有建設用地使用權出讓合同的時間、地點等內容。中標通知書或者成交確認書對出讓人和中標人或者競得人具有法律效力。出讓人改變競得結果，或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應當依法承擔責任。中標人、競得人應當按照中標通知書或者成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂國有建設用地使用權出讓合同。

　　中標人、競得人支付的投標、競買保證金抵作土地出讓價款;其他投標人、競買人支付的投標、競買保證金，出讓人必須在招標拍賣掛牌活動結束后5個工作日內予以退還，不計利息。招標拍賣掛牌活動結束后，出讓人應在10個工作日內將招標拍賣掛牌出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布。出讓人公布出讓結果，不得向受讓人收取費用。

　　受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。

　　中標人、競得人有下列行為之一的，中標、競得結果無效;造成損失的，應當依法承擔賠償責任：提供虛假文件隱瞞事實的;采取行賄、惡意串通等非法手段中標或者競得的。國土資源行政主管部門的工作人員在招標拍賣掛牌出讓活動中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　例題：某國土資源管理局準備于2007年10月25日以招標方式出讓一塊國有土地，按照規定，應該在2007年( )前發布。(2007年土地地估價師試題)

　　A.10月18日

　　B.10月10日

　　C.10月5日

　　D.9月25日

　　答案：C

　　解析：《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》第八條 出讓人應當至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前20日，在土地有形市場或者指定的場所、媒介發布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。

　　例題：可以采用協議方式出讓國有土地使用權的是( )(2007年房地產經紀人試題)

　　A.商業用地

　　B.商品住宅用地

　　C.非營利的社會團體用地

　　D.旅游用地

　　答案：C

　　解析：協議出讓指政府作為土地所有者(出讓方)與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。這種方式適用于公共福利事業和非盈利性的社會團體、機關單位用地和某些特殊用地。