2013年房估師考試《制度與政策》輔導資料（32）

　　房屋的修繕責任。出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不及時修復致使房屋發生破壞性事故，造成承租人財產損失或者人身傷害的，應當由出租人承擔賠償責任。租用房屋從事生產經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。房屋修繕責任人對房屋及其設備應當及時，認真地檢查、修繕，保證房屋的使用安全。房屋修繕責任人對形成租賃關系的房屋確實無力修繕的，可以與另一方當事人合修，責任人因此付出的修繕費用，可以折抵租金或由出租人分期償還。

　　例題：關于房屋租賃期限，不正確的表述是(　)

　　A.房屋租賃期不得超過20年，超過20年的房屋租賃合同無效

　　B.租賃期限屆滿當事人續訂租賃合同，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年

　　C.出租人在租賃期限屆滿前需要收回房屋的，應當事先征得承租人的同意

　　D.承租人變更租賃合同約定的房屋用途，應當事先征得出租人的同意

　　答案：A

　　解析：《合同法》規定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。

　　2、租賃合同的終止租賃合同一經簽訂，租賃雙方必須嚴格遵守。

　　合法租賃合同的終止一般有兩種情況：一是合同的自然終止，二是人為終止。自然終止主要包括：(1)租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續租用的，應在租賃期限屆滿前3個月提出，并經出租人同意，重新簽訂租賃合同;(2)符合法律規定或合同約定可以解除合同條款的;(3)因不可抗力致使合同不能繼續履行的。

　　因上述原因終止租賃合同的，使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的外，應當由責任方負責賠償。

　　例題：租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續租用的，應在租賃期限屆滿前(　)個月提出，并經出租人同意，重新簽訂租賃合同。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.4

　　答案：C

　　解析：租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續租用的，應在租賃期限屆滿前3個月提出。

　　人為終止主要是指由于租賃雙方人為的因素而使租賃合同終止。一般包括無效合同的終止和由于租賃雙方在租賃過程中的人為因素而使合同終止。對于無效合同的終止，《合同法》有明確的規定，不再贅述。由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形主要有：(1)將承租的房屋擅自轉租的;(2)將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或私自調換使用的;(3)將承租的房屋擅自拆改結構或改變承租房屋使用用途的;(4)無正當理由，拖欠房租6個月以上的;(5)公有住宅用房無正當理由閑置6個月以上的，(6)承租人利用承租的房屋從事非法活動的，(7)故意損壞房屋的：(8)法律、法規規定的其他可以收回的。

　　發生上述行為，出租人除終止租賃合同，收回房屋外，還可索賠由此造成的損失。

　　例題：房屋租賃合同人為終止的情形有(　)

　　A.將承租的房屋擅自轉租

　　B.承租人無正當理由，拖欠房屋租金6個月以上

　　C.公有住房無正當理由閑置6個月以上

　　D.因不可抗力導致合同不能履行E.根據合同約定可以解除合同條款

　　答案：ABC

　　解析：因不可抗力導致合同不能履行、根據合同約定可以解除合同條款，屬于自然終止。