2012年房估師考試案例分析練習題（10）

    某房地產估價機構接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場，該商場土地使用權以出讓方式取得，用途為商業，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產估價師完成估價報告后，委托人發現估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經濟壽命不同；成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數據不同。請你分析說明房地產估價師這樣做的理由。

    標準答案：

    （1）①估價中的房地產年凈收益與財務報表中的凈利潤含義不同（1分）

    ②凈收益指房地產對應凈收益，即房地產對商場出租或經營收益的貢獻部分 （1分）

    ③凈利潤已扣除了房地產的折舊攤銷（1分）

    財務費用（含利息收益）（1分）

    及所得稅等（1分）

    包含了正常的（商業利潤）等（1分）

    （2）收益年限既要考慮建筑物剩余經濟壽命還要考慮土地使用年限（1分）

    （或土地使用終止年短于建筑物壽命終止年）（1分）

    （3）估價采用的成本應為估價時點當時的（1分）

    社會平均（客觀）成本（或實際成本是歷史（1分）也不—定是社會平均（客觀）成本）（1分）