2012年房估師考試案例分析練習題（9）

    1、 （一）某企業一幢4層辦公大樓，于3年前抵押給銀行獲得貸款700萬元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業，用途為商務辦公，現因該企業無力償還債務，債權人申請以拍賣變現方式執行債務清償。若進行拍賣底價評估，試選擇兩種主要的評估方法，并寫出該大樓拍賣底價評估的技術路線。

    （二）某街道旁的一個商業門面房，建筑面積148㎡，現為餐飲門面，比較陳舊也無空調及包間。按成本法原理測算得該餐飲門面當前單價為3000元/㎡，該街道上類似規模的新裝修、備有空調和包間的餐飲門面房的市場價格為4000元/㎡，現經測算知將該商業門面裝修改造為其街道上帶空調和包間的同等裝修水平、檔次門面房的裝修改造費用為500元/㎡，另需交納的裝修改造手續辦理費用2220元。現有一個買家希望以3000元/㎡的價格購下該門面，向估價師咨詢其出價是否合適，問該門面房當前交易的合理價格范圍應該是多少？為什么？

    標準答案：

    （一）答：

    1.應首選市場法和收益法評估，因為有條件選用市場法的，應首選市場法；收益性房地產估價的，應選用收益法作為其中一種估價方法。

    2.（1）分別按照市場法和收益法技術路線評估測算評估對象在正常市場條件下的價格水平；（2）選取相關案例資料，比較當地房地產正常市場價格水平和其拍賣市場價格水平的差異；（3）確定拍賣市場的成交價格水平比正常市場成交價格水平偏低的幅度；④按該偏低的幅度對上述兩種方法估價的初步結果進行調整計算，根據調整計算結果綜合確定拍賣底價。

    （二）答：

    1.從最高最佳使用原則考慮，買主的出價偏低；

    2.按最高最佳使用原則評價，評估對象現狀不是最高最佳使用現狀，因為評估對象裝修改造后價格可達到4000元/㎡，扣除裝修改造費用及相關手續費用后還高于3000元/㎡的水平。

    3.正常合理的成交價格水平應為：

    4000－（500＋2220/148）＝3485（元/㎡）

    買方實際支付價格＝3485元/㎡＋應由買方交納稅費，只要買方付出價格在（3485元/㎡＋應由買方交納稅費）以下就行。