2012年房估師考試經營與管理備考資料24

　　1.4.3.6 持有期風險

　　持有期風險是指與房地產投資持有時間相關的風險。一般說來，投資項目的 壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就越多。很容易理解， 如果某項置業投資的持有期為1年，則對于該物業在1年內的收益以及1年后的 轉售價格很容易預測;但如果這個持有期是4年，那對4年持有期內的收益和4年后轉售價格的預測就要困難得多，預測的準確程度也會差很多。因此，置業投資的實際收益和預期收益之間的差異是隨著持有期的延長而加大的。

　　上述所有風險因素都應引起投資者的重視，而且投資者對這些風險因素將給 投資收益帶來的影響估計得越準確，他所做出的投資決策就越合理。

　　1.4.4 風險對房地產投資決策的影響

　　風險對房地產投資決策的第一個影響，就是令投資者根據不同類型房地產投 資風險的大小，確定相應的目標投資收益水平。由于投資者的投資決策主要取決 于對未來投資收益的預期或期望，所以不論投資的風險是高還是低，只要同樣的 投資產生的期望收益相同，那么無論選擇何種投資途徑都是合理的，只是對于不 同的投資者，由于其對待風險的態度不一樣，因而采取的投資策略也會有差異。

　　風險對房地產投資決策的另外一個影響，就是使投資者盡可能歸避、控制或 轉移風險。人們常說，房地產投資者應該是風險管理的專家，實踐也告訴人們， 投資的成功與否在很大程度上依賴于投資者對風險的認識和管理。實際上，在日常工作和生活中，幾乎每一件事都涉及到風險管理，甚至橫穿馬路也會涉及到風險的識別、分析和管理。人們的行動往往依賴于其對待風險的態度，但也要意識到，不采取行動的風險可能是最大的風險。

　　房地產投資經營過程中充滿了風險和不確定性，雖然房地產投資者尤其是開 發商由于更容易接受不確定性和風險而被稱之為市場上最大的冒險家，甚至有些 房地產開發商到了以風險變幻為樂的那種程度，但他們實際上是在進行精心估算 條件下的冒險。

　　總之，房地產市場是動態變化的，房地產投資者通過對當前市場狀況的調查 研究得出的有關租售價格、成本費用、開發周期及市場吸納率、吸納周期、空置率等有關估計，都會受各種風險因素的影響而有一定的變動范圍。隨著時間推 移，這些估計數據會與實際情況有所出入。為規避風險，分析者要避免僅從樂觀 的一面挑選數據。對于易變或把握性低的數據，最好能就其在風險條件下對反映 投資績效的主要指標所帶來的影響進行分析，以供決策參考。

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