2012年房估師考試經(jīng)營與管理備考資料20

　　1.4.2.4 變現(xiàn)風(fēng)險

　　變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。房 地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內(nèi) 將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此，當投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn) 時，由于房地產(chǎn)市場的不完備，必然使投資者蒙受折價損失。

　　1.4.2.5 利率風(fēng)險

　　調(diào)整利率是國家對經(jīng)濟活動進行宏觀調(diào)控的主要手段之一。通過調(diào)整利率， 政府可以調(diào)節(jié)資金的供求關(guān)系、引導(dǎo)資金投向，從而達到宏觀調(diào)控的目的。利率 調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用 升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負值;二 是會加大投資者的債務(wù)負擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會抑制房地產(chǎn)市場上的 需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。

　　長期以來，房地產(chǎn)投資者所面臨的利率風(fēng)險并不顯著，因為盡管抵押貸款和 率在不斷變化，但房地產(chǎn)投資者一般比較容易得到固定利率的抵押貸款，這實際 上是將利率風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了金融機構(gòu)。然而目前，房地產(chǎn)投資者越來越難得到固定 利率的長期抵押貸款，金融機構(gòu)越來越強調(diào)其資金的流動性、盈利性和安全性， 其所放貸的策略已轉(zhuǎn)向短期融資或浮動利率貸款，我國各商業(yè)銀行所提供的住房 抵押貸款幾乎都采用浮動利率。因此，如果融資成本增加，房地產(chǎn)投資者的收益 就會下降，其所投資物業(yè)的價值也就跟著下降。房地產(chǎn)投資者即使得到的是固定 利率貸款，在其轉(zhuǎn)售物業(yè)的過程中也會因為利率的上升而造成不利的影響，因為 新的投資者必須支付較高的融資成本，從而使其置業(yè)投資的凈經(jīng)營收益減少，相 應(yīng)地新投資者所能支付的購買價格也就會大為降低。

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