2012年房估師考試?yán)碚撆c實(shí)務(wù)備考資料8

　　第四節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)修正法

　　基準(zhǔn)地價(jià)修正法也稱為基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，是在政府確定并公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價(jià)對象宗地所處土地級別或地價(jià)區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為估價(jià)對象宗地價(jià)格的方法。基準(zhǔn)地價(jià)修正法是一種間接的估價(jià)方法，其估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性。

　　運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評估宗地價(jià)格，一般分為以下4個(gè)步驟：①搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料;②查出估價(jià)對象宗地所在土地級別或地價(jià)區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià);③進(jìn)行市場狀況調(diào)整、土地狀況調(diào)整等;④求出估價(jià)對象宗地的價(jià)格。

　　進(jìn)行市場狀況調(diào)整，是將基準(zhǔn)地價(jià)在其基準(zhǔn)日期時(shí)的值，調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)。的值。此處的市場狀況調(diào)整的方法，與市場法中市場狀況調(diào)整的方法相同。進(jìn)行土地狀況調(diào)整，是將估價(jià)對象宗地的狀況，包括位置、土地使用期限、土地開發(fā)程度、容積率、土地形狀、臨街狀況等，與在評估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的有關(guān)條件或狀況進(jìn)行比較，將基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為在估價(jià)對象宗地狀況下的價(jià)格。此處的土地狀況調(diào)整的內(nèi)容和方法，與市場法中房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容和方法類似。

　　由于在不同的城鎮(zhèn)，基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達(dá)方式等可能有所不同，所以具體應(yīng)調(diào)整的內(nèi)容和方法也可能不同。基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達(dá)方式等的不同，具體表現(xiàn)為：基準(zhǔn)地價(jià)是熟地價(jià)還是生地價(jià)(具體為幾通一平)，尤其是在城市建成區(qū)內(nèi)是否包含市政配套費(fèi)、拆遷補(bǔ)償安置費(fèi);是土地級別的基準(zhǔn)地價(jià)，還是區(qū)片價(jià)的基準(zhǔn)地價(jià)或路線價(jià)的基準(zhǔn)地價(jià);是用土地單價(jià)表示的，還是用樓面地價(jià)表示的;對應(yīng)的土地用途、土地使用期限和容積率等，如在評估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的土地用途是分商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同用途還是一個(gè)綜合用途，土地使用期限是相應(yīng)用途的法定最高出讓年限還是統(tǒng)一為某個(gè)固定期限(如50年、無限年)，等等。

　　第五節(jié) 補(bǔ)地價(jià)的測算

　　補(bǔ)地價(jià)是指建設(shè)用地使用權(quán)人因改變國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而需向國家繳納的地價(jià)款、土地使用權(quán)出讓金、租金、土地收益等。需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有以下3類：①改變土地用途、容積率等土地使用條件;②延長土地使用期限(包括建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期);③轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。

　　對于改變土地用途、容積率等土地使用條件的，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額理論上等于批準(zhǔn)變更時(shí)新舊土地使用條件下的土地市場價(jià)格之差額，即：

　　補(bǔ)地價(jià)=新土地使用條件下的土地市場價(jià)格-舊土地使用條件下的土地市場價(jià)格

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