2012年房估師考試理論與實務備考資料7

　　一、地租的含義

　　在經濟學上，地租的含義是隨著地租理論的發展而發展的。據說，地租一詞創于12世紀的古法國，來源于拉丁語的rendita，意為報酬或收益，當時英國也有類似的名詞，也表示收入或收益，特別是指使用農地所需支付的產品或金額。到了現代，地租的含義在理論上已有了很大發展。經濟學家在使用地租一詞時所隱含的意義繁多，總的來講，可分為狹義的地租和廣義的地租。狹義的地租是指利用土地所獲得的超額報酬。廣義的地租是指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產要素所獲得的超額報酬。例如，西尼爾(Nassau William Senior，1790-1864)1836年在《政治經濟學大綱》中把地租定義為“出于自然或偶然所自發地提供的收入”，包括“在體力或腦力方面具有非常能力所取得的特優報酬”。即如果一個人用不著做更大的努力就可以完成比別人好或比別人多的工作，他的收入因此會超過其他人，這種超過一般工資部分的超額收入也應視為地租。

　　不論是狹義的地租還是廣義的地租，它們都有一個基本含義，就是一種“純粹的剩余物”。由于這里不專門研究地租理論的發展，所以下面主要是以狹義的地租來論述的。

　　二、地租現象

　　三、地租理論的回顧

　　地租理論發展到現今，已形成了一個龐大體系，它不僅涉及經濟問題，還涉及社會和政治問題。這里對地租理論的回顧，撇開關于地租的來源和它應歸誰占有這類生產關系或社會、政治方面的爭論，僅圍繞著地租量的決定和計算進行介紹，同時也不涉及廣義的地租。因此，許多在地租理論史上可能占有重要地位的學者和論點在下面將很少涉及，甚至沒有提到。像蒲魯東(Pierre Joseph Proudhon，1809-1865)和他的“所有權就是盜竊”--“土地的田租應該付給誰呢?當然應當付給創造土地的人。誰曾經創造了土地呢?上帝。在這種情形下，土地所有人呀，請你走開吧!”①約翰·斯圖亞特.穆勒(John Stuart Mill，1806-1873)和他的土地改革計劃;亨利.喬治(Henry George，1839-1897)和他的單一稅。中國古代和近現代也有許多關于地租的論述，但在這里也不介紹。

　　(一)威廉.配第

　　威廉.配第(William Petty，1623-1687)是古典政治經濟學的創始人之一，他認為地租是利用農地生產農作物的一種剩余，即收獲的農作物扣除各種生產成本(種子、工資)后的剩余部分。他在《賦稅論》中寫道：“假定一個人能夠用自己的雙手在一塊土地上面栽培谷物;即假定他能夠做為耕種這塊土地所需要的種種工作，如挖掘、犁、耙、除草、收刈、將谷物搬運回家、打脫篩凈等等;并假定他有播種這塊土地所需要的種子。我認為，這個人從他的收獲之中，扣除了自己的種子，并扣除了自己食用及為換取衣服和其他必需品而給予別人的部分之后，剩下的谷物就是這一年這塊土地的當然的正當的地租;像這樣七年的平均數，或者說，形成歉收和豐收循環周期的若干年的平均數，就是用谷物表示的這塊土地的一般地租。”

　　配第關于地租的計算用現在的概念來表達，即為：

　　地租=市場價格-生產成本

　　在配第的著作中，可以看到級差地租的初始思想。但他不是從肥力不同的土地引出級差地租，而是從與市場距離不同的肥力相同的土地引出級差地租。他說：“假如維持倫敦或一支軍隊所需的谷物，必須從遠離40英里的地方運來，那么，在倫敦或離這支軍隊駐扎地1英里以內的地方栽培的谷物，除其自然價格之外，尚應加算將谷物運輸39英里所需的費用……因此，結果就是，靠近人口稠密的地方的土地，由于上述理由，比距離遠而土質相同的土地，不僅能產生更多的地租，而且所值的年租總數也更多一些。”

　　(二)理查德.坎蒂隆

　　理查德·坎蒂隆(Richard Cantillon，1685-1734)認同配第的地租是一種剩余，不過，他提出了還應當扣除租地農場主的經營利潤，即地租不僅是扣除生產成本以后，而且應是扣除經營利潤后的余額。他說：“租地農場主通常取得土地產品的三分之二。他們把其中的一半用于補償成本、供養幫工;另一半作為他們自己的經營利潤……土地所有者通常取得土地產品的另外三分之一”。也就是說，全部土地產品在扣除了用于補償成本、供養幫工和作為經營利潤之后所余下的部分就是地租。

　　坎蒂隆關于地租的計算用現在的概念來表達，即為：

　　地租=市場價格-生產成本-經營利潤

　　(三)亞當·斯密

　　亞當.斯密(AdamSmith，1723-1790)是古典經濟學最著名的代表、古典經濟學理論體系的建立者，于1776年出版了著名的《國民財富的性質和原因的研究》(簡稱《國富論》)。他在該書中比其前人更加明確地論述了地租的計算及其決定機制。他說：“作為使用土地的代價的地租，自然是租地人按照土地實際情狀所支給的最高價格。在決定租約條件時，地主都設法使租地人所得的土地生產物份額，僅足補償他用以提供種子、支付工資、購置和維持耕畜與其他農具的農業資本，并提供當地農業資本的普通利潤。這一數額，顯然是租地人在不虧本的條件下所愿意接受的最小份額，而地主決不會多留給他。生產物中分給租地人的那一部分，要是多于這一數額，換言之，生產物中分給租地人那一部分的價格，要是多于這一數額的價格，地主自然要設法把超過額留為已有，作為地租。因此，地租顯然是租地人按照土地實際情況所能繳納的最高額。誠然，有時由于存心寬大，更經常是由于無知，地主接受比這一數額略低的地租;同樣，有時也由于無知(但比較少見)，租地人繳納比這一數額略高的地租，即甘愿承受比當地農業資本普通利潤略低的利潤。但這一數額，仍可視為土地的自然地租，而所謂自然地租，當然是大部分出租土地應得的地租。

　　斯密關于地租的計算用現在的概念來表達，即為：

　　地租=市場價格-生產成本-普通利潤(平均利潤)

　　斯密沒有使用級差地租的字眼，但具有級差地租的思想，他說：“不問土地的生產物如何，其地租隨土地肥沃程度的不同而不相同;不問其肥沃程度如何，其地租又隨土地位置的不同而不相同。都市駙近的土地，比僻遠地帶同樣肥沃的土地，能提供更多的地租。耕作后者，所費勞動量，與耕作前者所費勞動量雖相同，但偏遠地方產物運到市場，必需較大勞動量。因此，這偏遠地方，必須維持較大數量的勞動，而農業家利潤及地主地租所出自的剩余部分，勢必減少。”

　　斯密還批駁了“土地的地租，不外是地主用來改良土地的資本的合理利潤或利息”這一說法：“無疑地，有些時候，情況可以說在一定程度上是這樣，但不可以說在很大程度上是這樣。對于未經改良的土地，地主也要求地租，而所謂改良費用的利息或利潤，一般只是這原有地租的附加額。而且改良土地，未必都由地主出資本，有時是由租地人出資本。不過，在續訂租約時，地主通常要求增加地租，好像改良是由他出資本搞的。”他同時明確指出了“地租成為商品價格構成部分的方式是和工資與利潤不同的。工資和利潤的高低，是價格高低的原因，而地租的高低，卻是價格高低的結果。”

　　斯密把地租的研究從農地擴充到非農地，認為非農地所生的產值必須高于原先種植的作物所生的地租，才有轉用的可能。他還將房租區分為建筑物租和地皮租兩個部分。“建筑物租，是建筑房屋所費資本的利息或利潤。為使建筑業與其他行業立于同一水準，這種建筑物租，就須第一足夠支給建筑業者一種利息，相當于他把資本對確實抵押品貸出所能得到的利息;第二足夠他不斷修理房屋，換句話說就是他在一定年限內能收回其建筑房屋所費的資本。因此，各地的建筑物租，或建筑資本的普通利潤，就常受貨幣的普通利息的支配。在市場利率為百分之四的地方，建筑物的租金，如除去地皮租后，尚能提供相當于全部建筑費用的百分之六或百分之六點五的收入，那建筑主的利潤，就算是足夠了。在市場利率為百分之五的地方，就也許要提供相當于全部建筑費的百分之七或百分之七點五的建筑主利潤，才算是足夠的。利潤既與利息成比例，如果建筑業的利潤，在任何時候超過上述比率過多，則其他行業上的資本，將會有很多移用到建筑業上來，直至這方面的利潤，降到它正當的水平為止。反之，如果建筑業的利潤，在任何時候低于該比率過多，則這方面的資本立即會移用到其他行業上，直至建筑業利潤，再抬高到原來的水平為止。全部房租中，凡超過提供合理利潤的部分，自然歸作地皮租。”

　　(四)詹姆斯.安德森

　　詹姆斯.安德森(James Anderson，1739-1808)認為地租是對耕種那些比較肥沃土地的所有權的報酬，它的支付使耕種不同質量土地的農民的所得收益均等化。關于地租與土地產品價格的關系，他與斯密的見解相同，主張不是地租決定產品的價格，而是產品的價格決定地租。他認為在不同生產條件下生產出來的農產品具有同一的市場價格是地租形成的前提。他創立了級差地租論，說一國之內，各區土壤互有差異，假設分等級排列，依次為A，B，C，D，E，F六個等級。A級土地的肥沃度最高，其余依次遞減，愈貧瘠的土地，產品的生產費用愈高。如果各等級土地上的產品售價都相同，則生產一單位的產品，以肥沃度愈高的土地所獲的利潤愈多，因為它的生產費用較低。如果對產品的需求不變，而需要不斷開墾貧瘠的土地參加生產時，最后開墾的貧瘠地，其產品的生產費用將等于產品的價格。

　　(五)大衛.李嘉圖

　　大衛·李嘉圖(David Ricardo，1772-1823)是古典經濟學最偉大的代表之一，他把古典經濟學的理論發展為一個邏輯嚴整的體系，系統地發展了古典經濟學的理論。李嘉圖比斯密更明確地把地租區分為嚴格意義上的地租和通俗意義上的地租，后者包含投資于土地的資本的利息和利潤。他進一步發展了級差地租理論，被稱為對地租理論有突出貢獻。但在地租的計算方面，看不出有什么大的進展。他認為農產品的價值是由最劣等地即最大勞動耗費決定的，這樣，耕種劣等地以上的土地由于生產率高、單位成本低，所以農產品的價格除了能補償它的生產成本和平均利潤，還有一個余額能轉化為地租。

　　李嘉圖關于地租的計算用現在的概念來表達，即為：

　　地租=市場價格-生產成本-平均利潤

　　(六)馬爾薩斯.

　　關于地租的計算，馬爾薩斯(Thomas Rober tMalthus，1766-1834)在1820年出版的《政治經濟學原理》中寫道：“我們可以給地租下的定義是，總產品中，除去耕種土地的一切種類的支出后留歸地主的那個部分，支出中包括所使用的資本根據當時的一般農業資本利潤率計算的利潤。”

　　馬爾薩斯關于地租的計算用現在的概念來表達，即為：

　　地租=市場價格-生產成本-所使用的資本×-般農業資本利潤率

　　(七)約翰，馮.杜能

　　約翰·馮.杜能(Johann Heinrich von Thtinen，1783-1850)的地租理論與李嘉圖的地租理論并稱古典地租理論之雙壁，杜能被譽為研究空間經濟的鼻祖。他在假設土地肥力完全相同的情況下，研究了距離城市不同位置的地租問題。這種研究是以地租的計算為基礎的，因此地租的計算問題在他那里顯得較為具體。

　　關于地租的概念，杜能區分了“田莊的收入”和“土地的收益”，或“田莊租金”和地租，也就是區別了土地的租金和地租。從這個區別中他論述了地租的計算問題：“田莊的收入與土地的收益不同，我們必須仔細加以區別。田莊上總有房屋建筑、垣籬、樹木等等有價值的東西，這些東西可與土地分開對待。這就是說，田莊提供的收入并不完全來自土地，部分是投資于上述有價值的東西所生的利息。在田莊收入項下，扣除房屋、樹木、垣籬等一切可與土地分開的東西的價值所生的利息，剩余之數屬于土地本身，我稱它為地租。”接著，他指出斯密關于地租計算的不正確之處：“亞當.斯密認為-他在這方面的觀點至新近已為大多數政治經濟學家所信奉-，從田地產品中，或者說從這些產品的貨幣總值中，減去租地者支付工人的工資和經營費用以及投資的一般利潤之后，剩余之數即為‘地租’。由此，以及從亞當·斯密關于‘地租’的用詞中可見，斯密把田莊主從出租的田莊中所得的收入稱之為‘地租’”

　　根據杜能的論述，其地租計算用現在的概念來表達，即為：

　　地租=市場價格-生產成本-平均利潤-資本利息

　　杜能下面的一段話也是很有見地的，甚至可以看成是假設開發法的最早思想：“有一田莊，莊上全部房屋、樹木、垣籬都遭焚毀，凡想購置這一田莊的人，在估值時總首先考慮，田莊建設完備之后，這塊土地的純收益是多少，然后扣除建造房屋等投資的利息，根據剩余之數確定買價。”

    相關內容：

    各地2012年房地產估價師考試報名時間及方式匯總

    重慶2011年房地產估價師合格證書辦理通知

    2012年房估師考試理論與實務知識點匯總