2012年房估師考試案例分析練習(xí)題40

    七、估價(jià)結(jié)果確定

    （一）估價(jià)對(duì)象單價(jià)的確定

    （1）地下室：以上采用成本法測(cè)算地下室價(jià)值為1002元/㎡.

    （2）綜合樓底層：采用以上兩種方法測(cè)算估價(jià)對(duì)象結(jié)果，成本法測(cè)算結(jié)果為2445元/㎡，收益還原法測(cè)算結(jié)果為2638元/㎡，兩種方法評(píng)估結(jié)果相差不大。本次評(píng)估采用兩種方法的算術(shù)平均值作為評(píng)估結(jié)果，則估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)單價(jià)為：（2445+2638）÷2=2542（元/㎡）。

    （3）綜合樓第二至第十二層：以上采用兩種方法測(cè)算估價(jià)對(duì)象結(jié)果，成本法測(cè)算結(jié)果為2245元/㎡，收益還原法測(cè)算結(jié)果為2040元/㎡，兩種方法評(píng)估結(jié)果相差不大。本次評(píng)估采用兩種方法的算術(shù)平均值作為評(píng)估結(jié)果，則估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)單價(jià)為：（2245+2040）/2=2143（元/㎡）。

    具體如下表：

    表7估價(jià)對(duì)象價(jià)值的確定表

    樓層 建筑面積（㎡） 房地產(chǎn)單（元） 總價(jià)（元）

    地下一層 1542.69 1002 1545775

    第一層（含夾層） 1353.23 2542 3439911

    第二至第十二層 14646.58 2143 31387621

    合計(jì) 1754250 　 36373307

    二）房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果

    估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2002年5月23日的價(jià)值為人民幣3637.33萬元（大寫：人民幣叁仟陸佰叁拾柒萬叁仟叁佰圓整）。

    （1）房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中缺目錄。

    （2）房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中缺致委托方函。

    （3）房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中缺估價(jià)師聲明。

    （4）估價(jià)報(bào)告未在估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔。

    （5）估價(jià)結(jié)果缺單價(jià)。

    （6）未在報(bào)告中說明待估地下室不計(jì)地價(jià)的原因。

    （7）在用成本法計(jì)算時(shí)公式中缺銷售費(fèi)用一項(xiàng)。

    （8）在用成本法列表計(jì)算中“銷售費(fèi)用”應(yīng)是“銷售稅費(fèi)”。

    （9）在用成本法列表計(jì)算“建筑物的投資利潤”中的“開發(fā)利潤”應(yīng)表述為“建筑物投資利潤率”。

    （10）在用成本法列表計(jì)算“土地的開發(fā)利潤”中的“開發(fā)利潤取15%”應(yīng)表述為“土地投資利潤率取15%”。

    （11）在用收益法計(jì)算年總費(fèi)用（運(yùn)營費(fèi)用和有效毛收入）時(shí)，也應(yīng)說明這是客觀正常情況下的費(fèi)用。

    （12）在用收益法計(jì)算年總費(fèi)用（運(yùn)營費(fèi)用和有效毛收入）時(shí)，應(yīng)包括設(shè)備的折舊費(fèi)（由于裝修是由承租方負(fù)擔(dān)的，所以裝修部分的折舊費(fèi)不用計(jì)算在內(nèi)）。來源：考試大

    （13）在用收益法計(jì)算可獲得收益年限時(shí)，建筑物建成年代應(yīng)是1992年，而不是1993年。

    （14）在計(jì)算土地取得成本及開發(fā)成本時(shí)，應(yīng)說明土地報(bào)酬率4.01%的由來。

    （15）在計(jì)算土地取得成本及開發(fā)成本時(shí)，年期修正計(jì)算中分子分母應(yīng)顛倒過來。

    （16）缺附件。收入計(jì)算應(yīng)為190086萬元×（1-10%-5%）=161573元（兩率不是連乘是連加）。