2012年房估師考試案例分析練習題39

    （2）具體計算過程見表5：

    表5收益法價值計算表

    序號 內容 數量 備注

    一 年房地產總收費（元） 168.00

    1 月租金（元/㎡） 14.00 據調查周圍房地產市場行情，待估第二至十二層層高為4m，該地區類似結構、層高、帶類似設備裝修的工業廠房租金約為14元/（㎡.月）

    2 年房地產總收益（元） 168.00

    二 年總費用（元） 53.90

    1 維修費（元） 3.36 指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費用。按年房地產總收益的2%計

    2 管理費（元） 3.35 指對出租房屋進行的必要管理所需的費用，按年房地產總收益的2%計

    3 房產稅（元） 20.16 按年房地產總收益的12%計

    4 營業稅及附加（元） 9.32 營業稅為年房地產總收益的5%計1社會事業發展費按營業稅的1%計，教育附加費接營業稅的3%計；城建稅按營業稅的7%計，總計按年房地產總收益的5.55%計

    5 保障費（元） 3.00 保險費指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用，按房屋重置價格的0.2%計，同類型房屋重量價格一般為1500元/㎡

    6 租金損失（元） 14.00 指房屋在出租過程中遇到沒有出租出去的空置期，按1個月計算

    7 租賃中介費（元） 0.70 按月租金的5%計

    三 年租金凈收入（元） 114.10

    四 報酬率（%） 5.00 取一年期貸款利率5.31%和一年期存款利率1.98%的加權平均值作為安全利率，同時考慮周圈物業的租售比、同期債券利率及估價對象所處社會經濟環境及與其投資其他經濟行為的風險后，確定報酬率為5.00%

    五 可獲收益年限（年） 46 根據規范，鋼混結構經濟耐用年限為60年。該建筑建成于1993年，房屋剩余經濟耐用年限為50年，土地剩余使用年限為46年，則可收益年限為46年收益價格（元/㎡） 2040

    3）計算結果：2040元/㎡.

    2.成本法

    （1）計算公式：根據成本法的要求，成本法估價的基本公式為：

    房地產價值=土地取得成本和開發成本+建筑物開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤-建筑物折舊

    （2）計算過程：根據市場調查及××的有關規定，確定以下指標。

    表6重置價格計算表

    序號 重置價格構成 單價（元） 備注

    一 土地使用權價值 438.22　　 1+2+3+4+5

    1 土地取得成本及開發成本 308.84 根據×府[20003]綜××號文，估價對象土地屬于B—B1區，工業用途地面價為700元/㎡，年期修正為1-1÷（1+4.01%）46÷（1+.01%）50=0.723.容積率為3.72.容積率修正系數為1.688，經過年期，容積率修正后樓面地面價為700×0.9723×1.688÷3.72=2308.84元/㎡

    2 土地的管理費用 9.27 為土地取得成本及開發成本的3%

    3 土地的投資利息 34.93 （1+2）×利率×開發周期，利率取5.49%，開發期為2年

    4 土地的銷售費用 37.47 （1+2+3+5）÷（1-稅率）×稅率，稅率取8.55%

    5 土地的開發利潤 47.72 （1+2）×15%，開發利潤取13%

    二 建筑物價值 1806.70　　 1+2+3+4+5-6

    1 建筑物開發成本 1604 a+b+c+d+e

    a 建安工程造價　　 1300 根據××市建設工程投資估算指標，估價對象層高為4m，內安裝2部客用××電梯及二部載重量為3t的貨用電梯，類似結構、層高、帶類似設備裝修的建安工程造價為1300元/㎡

    b 勘察設計和前期工程費 78 包括勘察設計費，報建手續費，咨詢、可行性研究、策劃、規劃、設計等費用按建安工程造價的6%計取

    c 基礎實施建設費 120 小區紅線內的給水、供電、道路等

    d 公共設施建設費 80 區內公共配套設施費用分攤

    e 開發過程中的費用 26 包括工程監理費1%，次要項目及其他費用1%

    2 建筑物的管理費用 48.12 為建筑物開發成本的3%

    3 建筑物的投資利息 43.86 （1+2）×利率×（開發周期/2）。利率取5.31%，開發期為1年

    4 建筑物的銷售費用 181.73 （1+2+3+5）÷（1-稅率）×稅率，稅率取8.55%

    5 建筑物的投資利潤 247.82 （1+2）×15%，開發利潤取15%

    6 建筑物折舊 318.83 （1+2+3+4+5）×折舊率，根據直線折舊及現場實際觀察確定成新率為85%，則折舊率為15%

    三 評估價格 224492　　 為土地使用權價值與建筑物價值之和

    （3）計算結果：成本法評估房地產單價為2245元/㎡