2012年房估師考試案例分析練習題31

    （三）測算2001年6月5日的房地產價格

    自1999年中期至今，隨著××市高檔住宅小區的興起，人們的居住觀念逐漸朝著小區化、規模化的方面發展，類似××大廈這樣與寫字樓混住，缺乏綠化環境的高檔外銷公寓市場處于滯銷狀態。根據有關部門所掌握的情況，1999～2001年該類物業的開發商報價已明顯低于1997年、1998年，交易成交案例較少。相反，由于該類物業無法啟動銷售市場，租賃市場相比略顯活躍，雖然租金價格較低，但類似估價對象的房地產實際成交租金比較透明，所以采用收益法測算其市場價格能客觀真實反映該項目的經營運作情況和現時房地產市場行情。

    收益法是指運用適當的資本化率，將預期的估價對象房地產未來各期的正常凈收益折算到估價時點上的現值，求其之和得出估價對象房地產公開市場價格的一種方法。&考試大&

    1.租金收入

    （1）年租金毛收入。與估價對象在同一區域內類似項目租金在2～3元人民幣/（㎡/d）（建筑面積），目前

    該區域內的公寓供應量較大，市場的選擇面廣，可替代性的物業較多，通過對硬件、軟件等影響市場租金的因素比較，估價對象的市場租金定位在2.5元人民幣/（㎡/d）（建筑面積）時將具有較強的市場競爭力，估價對象總建筑面積為1084.4㎡，則估價對象的年租金毛收入為：2.5×365×1084.4=989515（元）

    （2）年有效租金收入。按正常出租空置率20%計算，并考慮拖欠租金以及其他原因造成的收入損失為租金毛收入的5%，則年有效租金收入為：989515×（1-20%）×（1-5%）=752031（元）

    2.年客觀運營費用

    （1）房產稅。按年有效租金收入的12%計算：

    752031×12%=902414（元）

    （2）營業稅。按年有效租金收入的5.5%計算：

    752031×5.5%=41362（元）

    （3）物業維修費用。根據目前物業維修費的統計資料，維修費約占年有效租金收入的3.0%，則物業維修費為：

    752031×3.0%=22561（元）

    （4）物業管理費。包括正常使用下的能源費、清潔費以及員工工資、福利等費用，按年有效租金收入的8%計算：

    752031×8%=60162（元）

    （5）租賃代理費。由于該類物業一般由物業管理公司負責對外出租，因此應向物業管理公司支付一個月的租金毛收入作為租賃代理費。雖然不同房屋的租期長短不同，半年期租約和兩年期租約的租賃代理費有所不同，本報告假設年租賃代理費按一個月（30天）租金毛收入計算：

    2.5×30×1084.4=81330（元）

    （6）保險費。保險費是指為使房產避免意外損失而向保險公司支付的費用，根據目前財產保險費率的標準，取估價對象所在區域內類似項目的平均市場售價的0.3%.該區域公寓平均市場售價取7000元/㎡，估價對象的建筑面積為1084.4㎡，則年保險費為：

    7000×1084.4×0.3%=22772（元）

    （7）年客觀運營成本。年客觀運營成本=房產稅+營業稅+物業維修費+物業管理費+租賃代理費+保險費=90244+41362+22561+60162+81330+22772=318431（元）

    3.年凈收益

    年凈收益=年有效租金收入-年客觀運營成本=752031—318431=433600（元）