2012年房估師考試案例分析練習題29

    估價對象與三個交易實例在土地使用年限、土地用途、交易狀況方面情況相同，因此不作修正。

    1）日期修正。由于估價對象與三個比較實例于1997年期間都屬于交易市場較穩定時期，銷售價格較透明且一年中變化不大，因此此次設定估價對象與三個比較實例的交易日期為1997年4月，并不對估價對象的交易日期進行修正。

    2）區域因素。

    A.交通通達度：××大廈與三個比較實例交通通達度情況接近，但××大廈與實例C兩面臨街，出入較方便；實例A與實例B位于××路的南倆，出入皆依靠××路。交通通達度分為一般、較高、高三個等級，以估價對象為100，每相差一個等級相應修正2%；則實例A、B為98，實例C不作修正。

    B.商業繁華度：××大廈與三個比較實例都位于商業繁華區內，實例A與實例B雖臨××路，但周邊分布有一些政府機關或企事業單位，隔××路北側才為步行街及××街，商業繁華度稍差于××大廈及實例C.商業繁華度分為一般、較高、高三個等級，以估價對象為100，每相差一個等級相應修正1%；則實例A、B為99，實例C不作修正。

    C.公用設施完備度：××大廈與三個比較實例都位于××市歷史上比較繁華地區，公用設施完備，以估價對象為100，三個實例不作修正。

    D.環境優劣度：××大廈與三個比較實例都位于××市歷史上比較繁華地區，較適合商住兩用公寓、寫字樓使用或投資，以估價對象為100，三個實例不作修正。

    3）個別因素。

    A.物業管理：物業管理情況是客戶在選擇購買物業中非常重要的因素。××大廈與三個比較實例都采用國內較知名的物業管理公司進行物業管理，但根據評估人員對四個房地產的現場勘察，實例A和實例C的物業管理水平屬于較高的檔次；××大廈與實例B的物業管理水平稍差于二者，物業管理狀況分一般、較好、好三個等級，以估價對象為100，每相差一個等級相應修正3%，實例A、C為103，實例B不作修正。

    B.空調系統：估價對象和三個比較實例同為高檔外銷綜合樓，本次比較的公寓部分定位為高檔外銷公寓，不同的空調系統決定了物業的不同市場定位I對于高層建筑，室內溫度的調節及新風的更換是非常重要的。因此，高層建筑使用中央空調系統明顯優于使用分體空調來調節室內溫度。以估價對象為100，實例A、C為103，實例　　　　B不作修正。

    C.電梯系統：××大廈與實例A、實例B的電梯使用狀況基本相同，實例C略優于前三者。以估價對象為100，實例A、B不作修正，實例C為102.

    D.智能化系統：估價對象與三個比較實例的智能化系統都比較完備，水平布線、垂直布線到位；設置了國際衛星電視系統；保安監控系統；消防監控系統；網絡通訊系統等，根據評估人員的現場勘察，實例A和實例C的智能化系統略好于××大廈及實例C，智能化系統分基本完備、完備兩個等級，每相差一個等級相應修正1%.以估價對象為100，實例A、C為101，實例B不作修正。