2012年房估師考試案例分析精講101

    ◎ 在經濟上可行即應是在各種可能的使用方式中，以經濟上

    有限的投入而能獲得最大收益的使用方式。

    ◎ 土地與建筑物的均衡性即以房地產內部構成要素的組合是

    否達到均衡來判斷其是否處于最優使用狀態，把建筑物與土地區位

    是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進去。

    項目建設地點為北京市海淀區，位于西三環與西四環之間，該

    項目周邊區域為成熟的居住社區，已建成和正在建設的住宅項目較

    多，且達到一定的規模，周邊市政設施較齊全且不在不斷改造完善

    之中，在此建造居住及配套服務性物業充分滿足了土地與建筑物的

    均衡性。

    ◎ 房地產周轉環境的協調性即房地產外部環境是否均衡或協

    調的問題。也就是說，要按房地產與其周圍環境相協調能獲得大量

    外部經濟效益的最優使用的用途進行分析。

    項目位于北京市政府最早確定的實現城市綠化隔離帶的實驗地

    ——海淀區曙光花園地區，東臨昆玉河，沿昆玉河兩側綿延數公里

    的城市綠化帶和其西北側約43公頃的曙光森林公園環繞周身，在

    西山和昆玉河綠帶合圍中，形成極為良好的生態和景觀環境，適于

    高檔居住性物業的開發建設，且鄰近地區多個居住性物業正在陸續

    開發建設，對配套服務性物業亦有較大需求。在這種成熟的社區環

    境中，項目規劃的開發建設用途及規劃設計方案均為適當，因此，

    項目符合“房地產與周圍環境的協調性”原則。

    ◎ 可持續發展性即在分析時不僅要研究過去和現在的價格狀

    況，而且還要研究房地產市場的現狀、發展趨勢，以及政治經濟形

    勢和政策變化對房地產形成的影響以預測未來價格和收益變動的趨

    勢。

    在中關村高科技園區和金融街的開發建設，以及西外、阜外等

    商圈日益成熟的帶動下，北京市西部（尤其是西北部）地區房地產市

    場近幾年得到長足的發展，與東部CBD地區形成比肩之勢。在售、

    在建、待建的住宅項目數量逐年增多，總體面積規模急劇擴大，住

    宅市場的結構也逐漸完善。因此，在政策上和樓市本身的發展趨勢

    上，項目都符合“可持續發展性”的原則。

    通過以上的分析可以看出，項目規劃建設的高檔住宅小區較好

    地體現了最高最佳使用原則，具有可實施性。